Sonderkündigungsrecht bei unterlassener Todesmitteilung
- Gericht
- AG München
- Datum
- 12.10.2022
- Az
- 417 C 9024/22
Kurz gesagt
Der Vermieter bekam Recht, weil die unterlassene Todesmitteilung als erhebliche Pflichtverletzung galt.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Der Beklagte lebte mit der ursprünglichen Mieterin in der Wohnung und trat nach deren Tod in das Mietverhältnis ein.
- 02
Der Vermieter erfuhr erst mehr als ein Jahr später von dem Todesfall.
- 03
Streitpunkt war, ob dieses Unterlassen einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB darstellt.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Die ursprüngliche Mieterin verstarb am 23.09.2020. Der Mieter lebte schon zuvor mit ihr in der Wohnung und trat nach ihrem Tod in das Mietverhältnis ein. Über den Todesfall setzte er die Vermieterseite zunächst nicht in Kenntnis.
Erst mit Schreiben vom 22.12.2021 erfuhr die Vermieterseite über den Mieterverein, dass die ursprüngliche Mieterin bereits länger verstorben war und der Mieter das Mietverhältnis fortführen wollte. Daraufhin erklärten die Vermieter mit Schreiben vom 17.01.2022 eine außerordentliche Kündigung zum 30.04.2022 und verlangten Räumung und Herausgabe.
Der Mieter hielt die Kündigung für unwirksam. Er meinte, ihm sei die Mitteilungspflicht nicht bekannt gewesen, und verwies auf die Wohnsituation sowie darauf, dass die Parteien bereits zuvor über Miete und weitere Forderungen gestritten hatten.
Das Gericht gab der Vermieterseite recht. Es sah in der über mehr als ein Jahr unterlassenen Todesmitteilung eine vertragswidrige Pflichtverletzung, die das Vertrauen in die Zuverlässigkeit des eingetretenen Mieters erschütterte und einen wichtigen Grund nach § 563 Abs. 4 BGB bildete. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses sei den Vermietern deshalb nicht zumutbar; die Monatsfrist für die Kündigung sei eingehalten, ein Härtefall liege nicht vor.
Ergebnis
Kurzfazit
- Der Vermieter bekam Recht, weil die unterlassene Todesmitteilung als erhebliche Pflichtverletzung galt.
- Das Gericht sah in der über längere Zeit unterlassenen Todesmitteilung eine vertragswidrige Pflichtverletzung und einen wichtigen Grund nach § 563 Abs. 4 BGB.
- Die Fortsetzung des Mietverhältnisses war den Klägern deshalb nicht zumutbar.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
Das eintrittsberechtigte Haushaltsmitglied muss den Vermieter zeitnah über den Tod der bisherigen Mietpartei informieren.
- 2
Eine lang unterlassene Mitteilung kann das Vertrauen in die Zuverlässigkeit und Vertragstreue des Eingetretenen erschüttern.
- 3
§ 563 Abs. 4 BGB verlangt einen wichtigen Grund in der Person des eingetretenen Mieters.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Bei Eintritt nach § 563 BGB sollte geprüft werden, ob der Todesfall dem Vermieter rechtzeitig mitgeteilt wurde.
- Eine Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB braucht einen wichtigen Grund, der in der Person des Eingetretenen liegt.
Für Mieter
- Nach dem Tod der bisherigen Mietpartei den Vermieter möglichst zeitnah informieren.
- Bei Unsicherheit über Mitteilungspflichten früh juristischen Rat einholen.