Schonfristzahlung auch bei ordentlicher Kündigung
- Gericht
- AG Schwandorf
- Datum
- 8. August 2022
- Az
- 2 C 216/2 IM
Kurz gesagt
Die Klage blieb ohne Erfolg; die Beklagten mussten nicht räumen.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Vermieterin verlangte Räumung wegen Mietrückständen.
- 02
Die Kündigung wurde hilfsweise ordentlich und fristlos erklärt.
- 03
Nach dem Ausgleich der Rückstände stritten die Parteien über die Wirkung der Schonfristzahlung.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Die Beklagten mieteten seit dem 19.04.2018 eine Wohnung mit Kellerraum. Vereinbart waren eine Grundmiete von 603 Euro und eine Betriebskostenvorauszahlung von 160 Euro. Die Klägerin war Eigentümerin und teilte den Beklagten die neue Bankverbindung mit.
Die Vermieterseite sah ab August 2021 Rückstände, weil die Beklagten mehrere Mietzahlungen versehentlich auf das Konto der früheren Eigentümerin überwiesen. Mit Schreiben vom 17.12.2021 kündigte sie das Mietverhältnis außerordentlich und hilfsweise ordentlich zum 31.03.2022 und verlangte Räumung.
Die Mieterseite verwies darauf, dass die Fehlüberweisungen nicht absichtlich erfolgt seien, sondern aus dem geänderten Eigentümer- und Kontokontext resultierten. Am 11.01.2022 überwiesen die Beklagten 727,53 Euro an die Klägerin; am 12.01.2022 zahlte die frühere Eigentümerin 3.804,29 Euro nach, sodass kein Rückstand mehr bestand.
Das Gericht wies die Klage ab. Die fristlose Kündigung wurde wegen rechtzeitiger Schonfristzahlung unwirksam. Auch die hilfsweise ordentliche Kündigung hielt nicht: § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB gelte auch bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs; außerdem sei das Fehlverhalten nur fahrlässig, zeitnah ausgeglichen und kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses erkennbar.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Klage blieb ohne Erfolg; die Beklagten mussten nicht räumen.
- Das Gericht hielt § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB auch bei der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs für anwendbar.
- Die Rückstände beruhten wesentlich auf Fehlüberweisungen nach dem Eigentümerwechsel und wurden zeitnah ausgeglichen.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB
- 2
§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB
- 3
§ 242 BGB
- 4
Der Fall betrifft die Reichweite der Schonfristzahlung bei paralleler fristloser und ordentlicher Kündigung.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Bei Mietrückständen sollte geprüft werden, ob eine fristlose und eine hilfsweise ordentliche Kündigung parallel erklärt werden sollen.
- Eine spätere Schonfristzahlung kann die fristlose Kündigung entfallen lassen und nach dieser Entscheidung auch die ordentliche Kündigung zu Fall bringen.
- Nach Eigentümerwechseln Zahlungskonten eindeutig kommunizieren.
- Fehlzahlungen früh klären und dokumentieren.
Für Mieter
- Wer Rückstände nach Kündigung schnell ausgleicht, kann sich auf die Schonfristzahlung berufen.
- Fehlüberweisungen und ein zügiger Ausgleich können im Einzelfall gegen ein berechtigtes Interesse an der Beendigung sprechen.
- Kontoauszüge und Kommunikation zum Zahlungsweg sichern.