Mietrückstand als Kündigungsgrund

Seit 1997 mieteten die Beklagten von der Klägerin eine Wohnung in München. Die Miete bestand aus Grundmiete und monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen. Wegen erheblicher Mängel war sie zeitweise um 20 % gemindert; zusätzlich stand den Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht zu.

Nach der Beseitigung der Mängel im Januar 2021 sah die Klägerin offene Beträge aus mehreren Monaten 2017 bis 2019 sowie aus Februar und März 2021. Sie verlangte Nachzahlungen und stützte die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung in der Klageschrift vom 11.03.2021 auf Zahlungsrückstände; später kündigte sie erneut im Berufungsverfahren.

Die Beklagten hielten dem entgegen, es gebe keine fälligen Rückstände. Sie verwiesen darauf, dass bereits abgerechnete Nebenkostenvorauszahlungen nicht mehr geschuldet seien, sie in anderen Monaten zu viel gezahlt hätten und sich daraus Guthaben und Gegenansprüche ergäben; außerdem sei die Aufrechnung konkludent erklärt worden.

Das Landgericht München I gab der Räumungsklage überwiegend statt. Es hielt die fristlose Kündigung für wirksam, weil die Klägerin einen Mietrückstand von mehr als zwei Bruttomonatsmieten schlüssig dargelegt habe; eine jahresweise Gesamtverrechnung sei nicht nötig. Auch die konkludente Aufrechnung der Beklagten beseitigte den Kündigungsgrund nicht.