Notwendiger Schulwechsel kein Härtegrund
- Gericht
- AG Wolfratshausen
- Datum
- 13.06.2022
- Az
- 8 C 578/21
Kurz gesagt
Die Klägerin bekam Recht und erhielt die Räumung.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Vermieterin kündigt ein Wohnraummietverhältnis über ein großes Haus wegen Eigenbedarfs.
- 02
Die Mieter widersprechen und berufen sich auf Härte wegen Ersatzwohnraumsuche und möglichem Schulwechsel der Kinder.
- 03
Streitpunkt ist auch, welche Anforderungen an die Suche nach angemessenem Ersatzwohnraum zu stellen sind.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Die Vermieterin vermietete am 09.11.2018 ein Haus in M. mit 410 m², zehn Zimmern und 7.100 € Kaltmiete. Das Haupt- und Nebenhaus waren verbunden. Die Mieter lebten dort mit vier Kindern; zwei Söhne besuchten ein Gymnasium in S. und eine Schule in B..
Im Frühjahr 2021 gab die Vermieterin ihre Verkaufspläne auf und entschied sich für Eigennutzung. Mit Schreiben vom 31.08.2021 kündigte sie zum 30.11.2021. Sie wollte das Nebenhaus selbst beziehen, das Haupthaus ihrem Sohn mit Familie überlassen und dem anderen Sohn einen Zweitwohnsitz einräumen.
Die Mieterseite widersprach am 29.09.2021. Sie hielt Eigenbedarf schon bei Vertragsschluss für ausgeschlossen, bestritt die von der Vermieterin geschilderte Nutzung und meinte, das Haus sei so nicht passend bewohnbar. Außerdem habe sie trotz Suche keinen Ersatzwohnraum gefunden; gesucht wurde in M. und im Umkreis von 15 km, auch zwei Villen wurden über eine Maklerin angefragt.
Das Gericht sah die Kündigung als wirksam an und beendete das Mietverhältnis zum 30.11.2021. Es hielt die Eigennutzungsabsicht seit 2021 für ernsthaft und verwarf den Treuwidrigkeitseinwand. Ein Härtefall nach § 574 BGB lag nicht vor, weil die Ersatzraumsuche nicht ausreichend war und ein Schulwechsel keine Härte begründet.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Klägerin bekam Recht und erhielt die Räumung.
- Das Gericht hielt die Eigenbedarfskündigung für ausreichend begründet und sah einen Bedarf für die Klägerin und nahe Angehörige.
- Die Härteeinwände griffen nicht durch, weil die Beklagten sich nicht ausreichend um angemessenen Ersatzwohnraum bemüht hatten und ein Schulwechsel nicht schon für sich allein eine unzumutbare Härte war.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
Eigenbedarfskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann auch bei einem großen Haus und Nutzung durch nahe Angehörige wirksam sein.
- 2
Für § 574 Abs. 2 BGB muss die Suche nach Ersatzwohnraum rechtzeitig, nachhaltig und passend dokumentiert werden.
- 3
Ein möglicher Schulwechsel reicht für sich genommen noch nicht aus; maßgeblich ist, ob der Umzug tatsächlich eine unzumutbare Härte auslöst.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Eigenbedarf im Kündigungsschreiben klar benennen und die begünstigten Personen sowie den Nutzungswunsch verständlich darstellen.
- Auch bei großzügigen Häusern kann Eigenbedarf tragfähig sein, wenn der Wohnbedarf nachvollziehbar begründet ist.
Für Mieter
- Für einen Härteeinwand die Ersatzwohnraumsuche breit, rechtzeitig und fortlaufend belegen.
- Bei Kindern mit Schule konkret darlegen, warum ein Umzug wirklich einen Schulwechsel oder andere unzumutbare Belastungen auslöst.