Rechtsprechung kompakt

Fristlose Kündigung wegen massiver Beleidigungen des Vermieters

Gericht: AG München
Datum: 10.06.2022
Az: 461 C 19994/21

Kurz gesagt

Das Gericht gab der Klägerin im Wesentlichen Recht und sprach ihr rund 1.050 € Anwaltskosten zu.

Fallrahmen

Worum ging es?

01
Die Vermieterin verlangte Ersatz vorgerichtlicher Anwaltskosten für die Kündigung des Wohnraummietverhältnisses.
02
Streitpunkt war, ob das Schreiben des Mieters vom 06.12.2021 mit massiven Beleidigungen und Drohungen einen wichtigen Grund für die fristlose Kündigung bot.
03
Außerdem stand im Raum, ob wegen der Pflichtverletzung eine Abmahnung entbehrlich war.

Lesepfad

Sachverhalt

Der Fall

Am 30.04.2021 schlossen die Vermieterin und der Mieter einen Wohnraummietvertrag über eine Wohnung in München; Mietbeginn war der 01.06.2021. Die Miete betrug monatlich 1.100 €, davon 850 € Nettomiete und 250 € Betriebskostenvorauszahlungen. Im Dezember 2021 kam es über Mängelanzeigen und Mietzahlung zum Streit.

Am 06.12.2021 übersandte der Mieter der Hausverwaltung per E-Mail ein Schreiben mit massiven Beschimpfungen. Er nannte die Verwaltung unter anderem „unfähig“ und schloss mit der Äußerung, die Mitarbeiterin möge vom Blitz getroffen werden. Die Vermieterin wertete das als erhebliche Pflichtverletzung.

Daraufhin erklärte die Vermieterin am 13.12.2021 die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung wegen Beleidigung. Eine Abmahnung gab es dazu nicht. Wegen Zahlungsverzugs kündigte sie später erneut; der Mieter glich die Rückstände am 16.02.2022 aus und gab die Wohnung am 30.04.2022 zurück. Im Prozess rügte er das Fehlen einer Abmahnung.

Das Amtsgericht München gab der Vermieterin im Wesentlichen recht. Es sah in den beleidigenden Äußerungen des Mieters eine erhebliche Pflichtverletzung, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machte. Eine Abmahnung sei entbehrlich gewesen. Daher sprach es der Vermieterin 1.054,10 € Anwaltskosten zu; die Zinsen kürzte es teilweise.

Ergebnis

Kurzfazit

Das Gericht gab der Klägerin im Wesentlichen Recht und sprach ihr rund 1.050 € Anwaltskosten zu.
Grund: Die Beleidigungen und Drohungen in dem Schreiben vom 06.12.2021 waren so gravierend, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar war.
Eine Abmahnung war nach Ansicht des Gerichts ausnahmsweise entbehrlich.

Einordnung

Warum ist das relevant?

1
§ 543 Abs. 1 und Abs. 3 BGB kann auch bei massiven Beleidigungen des Vermieters oder der Hausverwaltung greifen.
2
Für die Zumutbarkeit zählt die Sicht eines verständigen Durchschnittsmenschen unter Berücksichtigung der Grundrechte.
3
Ein schriftliches, ausuferndes Beschwerdeschreiben mit beleidigendem Inhalt kann eine erhebliche Pflichtverletzung sein.

Anwendung

Was heißt das praktisch?

Für Vermieter

Beleidigungen und Drohungen des Mieters sollten dokumentiert und dem Kündigungsschreiben vollständig zugrunde gelegt werden.
Bei besonders gravierenden Angriffen kann eine Abmahnung entbehrlich sein.
Vorgerichtliche Anwaltskosten können als Schadensersatz verlangt werden, wenn die Kündigung durch die Pflichtverletzung veranlasst war.

Für Mieter

Auch ein Streit über Mängel oder Mietzahlungen rechtfertigt keine ausufernden Beschimpfungen.
Schriftliche Angriffe gegen Vermieter oder Hausverwaltung können den Bestand des Mietverhältnisses gefährden.
Wer sich beschwert, sollte sachlich bleiben und keine Drohungen oder groben Beleidigungen verwenden.