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Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietvertrags vor Ablauf der Kündigungsfrist

Gericht
AG Hamburg
Datum
25.11.2021
Az
48 C 113/21

Kurz gesagt

Die Klage blieb insgesamt ohne Erfolg.

Illustration zum Mietrechtsfall „Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietvertrags vor Ablauf der Kündigungsfrist“

Fallrahmen

Worum ging es?

  1. 01

    Räumung einer Wohnung nach ordentlicher Eigenbedarfskündigung

  2. 02

    Streit darüber, ob das Mietverhältnis nach Ablauf der Kündigungsfrist nach § 545 BGB stillschweigend fortgesetzt wurde

  3. 03

    Frage, ob das Verhalten des Vermieters vor Ablauf der Frist bereits als Widerspruch gegen eine Fortsetzung zu verstehen war

Lesepfad

Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung

  1. 1Worum ging es?
  2. 2Der Fall
  3. 3Kurzfazit
  4. 4Relevanz
  5. 5Praxis

Sachverhalt

Der Fall

Der Kläger erwarb die Wohnung und war mit dem Beklagten seit 21.06.1988 durch einen Mietvertrag verbunden. Vereinbart war eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten bei über zehn Jahren Laufzeit. Am 29.08.2018 kündigte er ordentlich zum 31.08.2019 wegen Eigenbedarfs.

Im Kündigungsschreiben bat die Vermieterseite, die Wohnung zum Fristablauf zu räumen, und bot für einen früheren Auszug 200 Euro monatlich an. Danach suchte der Kläger mehrfach Kontakt zum Mieter, um einen früheren Übergabetermin zu vereinbaren. Einen ausdrücklichen Widerspruch erklärte er bis zum Fristablauf und in den zwei folgenden Wochen nicht.

Der Mieter blieb nach dem 01.09.2019 in der Wohnung. Später ließ der Kläger erneut eine Kündigung zum 31.12.2021 erklären; das Schreiben ging dem Beklagten aber nicht formwirksam zu. Im Termin am 30.09.2021 übergab die Klägervertreterin ein Schreiben mit einer weiteren Kündigung zum 30.09.2022.

Das Gericht wies die Klage ab. Es sah keinen rechtzeitigen, eindeutigen Widerspruch gegen eine Fortsetzung nach § 545 BGB, weil Räumungsbitten und Gespräche über einen früheren Auszug nicht genügten. Die spätere Kündigung scheiterte an den Formanforderungen; die weiteren Räumungsbegehren waren wegen der Jahresfrist oder mangels Besorgnis rechtzeitiger Räumung unbegründet oder unzulässig.

Ergebnis

Kurzfazit

  • Die Klage blieb insgesamt ohne Erfolg.
  • Das Gericht sah den entscheidenden Widerspruch des Vermieters gegen eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht rechtzeitig und nicht klar genug erklärt.
  • Für die späteren Räumungstermine fehlte es teils an der wirksamen Kündigungszustellung, teils an den Voraussetzungen für eine künftige Räumungsklage.

Einordnung

Warum ist das relevant?

  1. 1

    § 545 BGB kann nach Ablauf der Kündigungsfrist zu einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses führen, wenn der Vermieter nicht rechtzeitig widerspricht.

  2. 2

    Vorfristige Erklärungen des Vermieters werden nur dann als Widerspruch gewertet, wenn sein Wille gegen eine Fortsetzung für den Mieter eindeutig erkennbar ist.

  3. 3

    Bei einer Kündigung per elektronischem Dokument müssen die Formanforderungen eingehalten werden.

Anwendung

Was heißt das praktisch?

Für Vermieter

  • Wer eine Fortsetzung des Mietverhältnisses verhindern will, sollte vor oder spätestens bei Fristablauf klar und ausdrücklich widersprechen.
  • Kontaktaufnahmen zur Abstimmung eines Auszugstermins sollten den fehlenden Fortsetzungswillen nicht missverständlich erscheinen lassen.
  • Kündigungen und spätere Räumungsbegehren müssen formwirksam und fristgerecht erklärt werden.

Für Mieter

  • Bleibt der Vermieter nach einer ordentlichen Kündigung unklar, kann § 545 BGB für den Mieter günstig sein.
  • Ein bloßes Verhandeln über einen früheren Auszug ist noch kein sicherer Hinweis auf einen wirksamen Widerspruch des Vermieters.
  • Bei späteren Räumungsbegehren lohnt ein Blick auf Form, Zugang und die vereinbarten Kündigungsfristen.