Ordentliche Kündigung wegen Mietrückstand: Nachzahlung heilt nicht
- Gericht
- LG München I
- Datum
- 17.11.2021
- Az
- 14 S 9922/21
Kurz gesagt
Die Vermieterin bekam Recht und konnte die Räumung der Wohnung verlangen.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Vermieter und Mieterin streiten über die Räumung einer Wohnung nach einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
- 02
Im Raum standen Rückstände aus zwei vollen Monatsmieten sowie eine offene Betriebskostennachzahlung.
- 03
Die Mieterin zahlte die Rückstände nach der Kündigung vollständig aus.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Die Parteien streiten in der Berufung um die Räumung und Herausgabe einer Wohnung in München. Die Mieterin hatte die Dreizimmerwohnung mit Kellerabteil am 09.08.2005 zum 01.11.2005 angemietet; die Miete war zum dritten Werktag fällig und betrug zuletzt 1.070 €.
Die Vermieterseite mahnte Rückstände im Februar 2020 per E-Mail an, erinnerte im Juli 2020 erneut an die Zahlung und kündigte am 06.11.2020 fristlos, hilfsweise ordentlich wegen Zahlungsverzugs. Grundlage waren zwei offene Monatsmieten und eine Betriebskostennachzahlung von 116,53 €.
Die Mieterin glich die Rückstände kurz nach der Kündigung aus. Sie berief sich darauf, dass ihr ehemaliger Partner die Mietzahlungen leisten sollte, und wandte ein, sie habe von dem Rückstand keine Kenntnis gehabt; außerdem hätte die Vermieterseite vor der Kündigung noch einmal erinnern oder abmahnen müssen.
Das Landgericht München I gab der Vermieterseite recht: Die ordentliche Kündigung vom 06.11.2020 sei wirksam und die Durchsetzung des Räumungsanspruchs nicht rechtsmissbräuchlich. Die spätere Zahlung ändere nichts; ausschlaggebend seien die zwei vollen Monatsmieten, die früheren Rückstände und das wiederholte Zahlungsverhalten. Die Berufung war erfolgreich, zusätzlich erhielt die Mieterin eine Räumungsfrist bis 30.04.2022.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Vermieterin bekam Recht und konnte die Räumung der Wohnung verlangen.
- Grund: Die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs war wirksam, und die nachträgliche Zahlung ließ den Räumungsanspruch nicht ausnahmsweise rechtsmissbräuchlich werden.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann wirksam sein, wenn der Mieter zwei volle Monatsmieten nicht zahlt.
- 2
Eine spätere vollständige Zahlung beseitigt die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung grundsätzlich nicht.
- 3
§ 242 BGB hilft nur in eng begrenzten Ausnahmefällen gegen die Durchsetzung des Räumungsanspruchs.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Mietrückstände und Kündigungsgrund sollten in der Kündigung nachvollziehbar aufgeschlüsselt sein.
- Eine ordentliche Kündigung kann neben einer fristlosen Kündigung als eigenes Mittel wichtig bleiben.
- Bei wiederholten Zahlungsproblemen kann eine dokumentierte Rückstandshistorie die Kündigung stützen.
Für Mieter
- Eine spätere Zahlung kann eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs regelmäßig nicht mehr beseitigen.
- Wer Zahlungen über Dritte laufen lässt, sollte den Eingang streng kontrollieren.
- Mehrere Rückstände in kurzer Folge schwächen die Berufung auf einen einmaligen Ausrutscher deutlich.