Kündigung wegen Mietrückständen: Räumung kann rechtsmissbräuchlich sein
- Gericht
- AG München
- Datum
- 01.07.2021
- Az
- 412 C 1319/21
Kurz gesagt
Die Vermieterin gewann nur teilweise: Die Räumung der Wohnung scheiterte, die Räumung des Stellplatzes blieb bestehen.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Vermieterin verlangte die Räumung und Herausgabe einer Wohnung sowie eines separat vermieteten Kfz-Stellplatzes.
- 02
Streit gab es wegen Mietrückständen aus Oktober und November 2020 sowie einer offenen Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2019.
- 03
Die Mieterin glich die Rückstände nach Zugang der Kündigung vollständig aus.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Die Mieterin mietete die Wohnung mit Vertrag vom 09.08.2005; Mietbeginn war am 01.11.2005. Zusätzlich nutzte sie einen Kfz-Stellplatz mit eigenem Vertrag. Für die Wohnung waren zuletzt 1.070 € monatlich zu zahlen, für den Stellplatz 90 €.
Wegen eines Rückstands aus der Betriebskostenabrechnung 2019 sowie der Mieten für Oktober und November 2020 kündigte die Vermieterin am 06.11.2020 außerordentlich und hilfsweise ordentlich; beim Stellplatz kündigte sie am selben Tag fristlos. Sie verwies auch auf frühere Schreiben zu Rückständen und verspäteten Zahlungen.
Die Mieterin hielt dem entgegen, der Rückstand sei entstanden, weil der Vater der gemeinsamen Tochter die Wohnungsmiete 2020 nicht wie vereinbart gezahlt habe. Wegen Coronapandemie und Krankheit seines Vaters habe es dort Einkommenseinbußen gegeben. Nach der Kündigung glich die Mieterin die offenen Beträge aus und zahlte seit Dezember 2020 selbst.
Das Gericht sah die Wohnungskündigung trotz des Zahlungsverzugs als rechtsmissbräuchlich an. Die schnelle vollständige Nachzahlung, die lange Mietdauer und die der Vermieterin bekannten Drittzahlungen sprachen gegen eine Räumung. Der Stellplatz blieb dagegen zu räumen, weil er rechtlich selbstständig vermietet war und die Nachzahlung erst am 21.12.2020 erfolgte.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Vermieterin gewann nur teilweise: Die Räumung der Wohnung scheiterte, die Räumung des Stellplatzes blieb bestehen.
- Grund: Die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs war zwar nicht durch die Schonfristregel unmittelbar erledigt, die Durchsetzung des Räumungsanspruchs zur Wohnung war nach der schnellen vollständigen Nachzahlung und den Umständen des Einzelfalls aber rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB).
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs
- 2
Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB
- 3
Treu und Glauben / § 242 BGB bei der Durchsetzung des Räumungsanspruchs
- 4
rechtliche Selbstständigkeit von Wohnung und separat vermietetem Stellplatz
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Bei einer ordentlichen Zahlungsverzugskündigung kann eine schnelle vollständige Nachzahlung die Durchsetzung des Räumungsanspruchs im Einzelfall schwächen.
- Ein separat geschlossener Stellplatzvertrag kann rechtlich selbstständig bleiben, auch wenn er auf demselben Grundstück liegt.
Für Mieter
- Eine schnelle vollständige Nachzahlung nach der Kündigung kann bei der Interessenabwägung zugunsten des Mieters wirken.
- Die Schonfristregeln des Wohnraummietrechts erfassen einen separat angemieteten Stellplatz nicht automatisch.