Genossenschaftswohnung als Zweitwohnung: Kündigung wegen Satzungsverstoßes
- Gericht
- LG Freiburg (Breisgau) 3. Zivilkammer
- Datum
- 01.07.2021
- Az
- 3 S 89/20
Kurz gesagt
Der Vermieter bekam Recht: Die Kündigung war wirksam und der Beklagte musste die Zweizimmerwohnung räumen.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Eine private Baugenossenschaft verlangte die Räumung einer Zweizimmerwohnung, die der Beklagte zusätzlich zu einer Dreizimmerwohnung nutzte.
- 02
Die Genossenschaft kündigte ordentlich und berief sich auf ihre Satzung, nach der eine Wohnung nicht als Zweitwohnung gehalten werden dürfe, wenn andere Mitglieder Wohnraum benötigten.
- 03
Streitpunkt war, ob die Kündigung wegen des Zweitwohnungsverbots und der genossenschaftlichen Treuepflicht wirksam war.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Der Mieter war nach dem Tod seiner Eltern 2013 in die Nutzungsverträge für eine Dreizimmerwohnung und eine baulich getrennte Zweizimmerwohnung auf derselben Etage eingetreten. Die Zweizimmerwohnung war schon im Vertrag von 1978 bis zum Ende der Ausbildung der Kinder befristet.
Die Vermieterseite forderte ihn 2019 auf, nur eine Wohnung fortzuführen, und kündigte nach Fristablauf am 29.03.2019 das Nutzungsverhältnis über die Zweizimmerwohnung ordentlich zum 31.12.2019. Sie berief sich auf die 2018 gültige Satzung, das Zweitwohnungsverbot und die genossenschaftliche Treuepflicht.
Der Mieter wandte ein, die Satzungsänderung sei nicht wirksam zustande gekommen. Außerdem hielt er die Kündigung für treuwidrig und verwirkt. Er meinte auch, die Vermieterseite dürfe sich nicht auf eine allgemeine Wohnraumsituation oder auf ihre Vermietung an die Stadt F. stützen.
Das Gericht wies die Berufung zurück. Die Satzung von 2018 sei wirksam, und für die Abwägung sei die im Kündigungszeitpunkt geltende Satzung maßgeblich. Die Zweizimmerwohnung sei eine Zweitwohnung im Sinn der Satzung; 470 wartende Mitglieder auf Zweizimmerwohnungen im Stadtteil F-W begründeten ein überwiegendes berechtigtes Interesse der Vermieterseite. Die Kündigung sei deshalb wirksam.
Ergebnis
Kurzfazit
- Der Vermieter bekam Recht: Die Kündigung war wirksam und der Beklagte musste die Zweizimmerwohnung räumen.
- Grund: Das in der maßgeblichen Satzung verankerte Zweitwohnungsverbot konnte zusammen mit der genossenschaftlichen Treuepflicht ein berechtigtes Interesse nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB begründen.
- Die Kammer sah den Verstoß als schuldhaft an und ließ auch den Widerspruch nach § 574 BGB nicht durchgreifen.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
Ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB.
- 2
Genossenschaftliche Satzung und Treuepflicht als Kündigungsgrund.
- 3
Zweitwohnung kann bei entsprechender Satzung zur Kündigung führen.
- 4
Härteeinwand nach § 574 BGB blieb ohne Erfolg.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Bei Genossenschaftswohnungen kann eine aktuelle, wirksame Satzung für die Kündigungsbegründung entscheidend sein.
- Wer sich auf ein Zweitwohnungsverbot stützt, sollte die Satzungsregel und den Wohnraumbedarf anderer Mitglieder sauber darlegen.
- Eine Kündigung wegen berechtigtem Interesse braucht eine nachvollziehbare Interessenabwägung nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB.
Für Mieter
- Wer eine zweite Wohnung der Genossenschaft parallel nutzt, muss mit einer Kündigung rechnen, wenn die Satzung das ausdrücklich untersagt.
- Ein Härteeinwand nach § 574 BGB braucht konkrete Tatsachen; bloßer Verlust von Zusatzraum reicht regelmäßig nicht.
- Satzungsänderungen können für das laufende Nutzungsverhältnis relevant sein, wenn sie wirksam beschlossen wurden.