Kündigung nach verweigertem Zutritt zur Schimmelsanierung
- Gericht
- AG München
- Datum
- 19.05.2021
- Az
- 416 C 5151/21
Kurz gesagt
Die Vermieterin bekam Recht: Das Gericht hielt die außerordentliche Kündigung für wirksam.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Die Vermieterin wollte die Wohnung wegen eines Schimmelbefalls sanieren lassen.
- 02
Die Parteien hatten dafür bereits einen Ablauf und Ausweichmöglichkeiten besprochen.
- 03
Der Mieter verweigerte den Zutritt an den angesetzten Terminen.
- 04
Streitpunkt war, ob die Vermieterin deshalb fristlos kündigen durfte.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Seit 2001 mietete der Mieter die Wohnung von der Vermieterin. Zuletzt betrug die Miete 344 € Grundmiete zuzüglich Nebenkosten, insgesamt 426 € im Monat. Wegen Schimmel wollte die Vermieterseite sanieren.
Die Vermieterseite versuchte schon 2019, Besichtigung und Sanierung zu organisieren, und machte den Duldungsanspruch gerichtlich geltend. Nach dem Vergleich vom 13.11.2020 wurden der Schaden besichtigt, ein Ablaufplan übersandt, 250 € für Verpackungsmaterial gezahlt und ein Kellerraum als kostenfreie Auslagerung angeboten; später wurde auf Wunsch des Mieters eine sukzessive Sanierung mit Zimmern und Pausen vereinbart.
Für den Beginn ab 15.2.2021 kündigte die Vermieterseite die Arbeiten erneut an. Der Mieter verlangte weitere Erläuterungen, stellte die Identität der Beteiligten in Frage und akzeptierte den Kellerraum nicht. Am 15. und 16.2.2021 kam es nicht zum Arbeitsbeginn; daraufhin mahnte die Vermieterseite ab und kündigte am 2.3.2021 fristlos, hilfsweise ordentlich.
Das Gericht hielt die Kündigung für wirksam. Der Mieter habe seine Mitwirkungs- und Duldungspflichten aus § 555a BGB und dem Vergleich verletzt. Der Schimmel gefährde die Bausubstanz, die Vermieterseite sei mehrfach entgegengekommen, und die Zutrittsverweigerung mache die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Vermieterin bekam Recht: Das Gericht hielt die außerordentliche Kündigung für wirksam.
- Grund war die nachhaltige Verweigerung der Mitwirkung und des Zutritts trotz Duldungspflicht, Abmahnung und angekündigter Sanierung.
- Das Gericht sah wegen des Schimmelbefalls und der Gefährdung der Bausubstanz einen wichtigen Grund nach § 543 Abs. 1 BGB.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
§ 543 Abs. 1 BGB: außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund
- 2
§ 555a Abs. 1, Abs. 2 BGB: Duldung und Ankündigung von Instandsetzungsmaßnahmen
- 3
§ 569 Abs. 4 BGB: Begründung des Kündigungsschreibens
- 4
§ 546 Abs. 1 BGB: Räumung und Herausgabe nach wirksamer Kündigung
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Sanierungsbedarf und Zutritt rechtzeitig ankündigen und den Ablauf dokumentieren.
- Bei fortgesetzter Verweigerung vorher abmahnen und die Pflichtverletzung konkret benennen.
- Wenn der Mieter auf Mitwirkungspflichten nicht eingeht, kann eine fristlose Kündigung im Raum stehen.
Für Mieter
- Duldungs- und Mitwirkungspflichten bei erforderlichen Instandsetzungsarbeiten ernst nehmen.
- Wer Sanierungen verhindern oder verzögern will, riskiert nach Abmahnung eine Kündigung wegen Pflichtverletzung.
- Einwände gegen den Ablauf sollten früh und konkret geklärt werden, nicht erst am Termin selbst.