Eigenbedarfskündigung eines im Ausland lebenden Vermieters
- Gericht
- AG Hamburg
- Datum
- 05.05.2021
- Az
- 49 C 569/20
Kurz gesagt
Die Räumungsklage scheiterte, weil die Kündigungen weder den Eigenbedarf noch Zahlungsrückstände tragfähig begründeten.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Die Vermieterin verlangte die Räumung einer seit 2007 vermieteten Wohnung in Hamburg.
- 02
Sie kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs und später zusätzlich wegen behaupteter Zahlungsrückstände aus Betriebskostenabrechnungen und Miete.
- 03
Die Mieter hielten die Kündigungen und die zugrunde liegenden Nachforderungen für unwirksam.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Die Beklagten mieteten seit 2007 eine etwa 78 qm große Zwei-Zimmer-Wohnung im 5. Obergeschoss eines Hamburger Hauses. Die Nettokaltmiete betrug 1.100 € zuzüglich 200 € Betriebskostenvorauszahlungen. Der Mietvertrag verwies für die umlagefähigen Betriebskosten auf die Betriebskostenverordnung und enthielt besondere Regelungen zum Verteilungsmaßstab.
Zwischen 2016 und 2019 übersandte die Klägerin mehrere Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2015 bis 2019. Die Schreiben wurden teils aus dem Ausland versandt. In den Abrechnungen wurden unter anderem Positionen aus der Verwalterabrechnung übernommen, Grundsteuer ergänzt und die Vorauszahlungen abgezogen; einzelne Kosten wurden nach Wohneinheiten, andere nach dem Schlüssel „MEA“ verteilt.
Ende 2019 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Zur Begründung schrieb sie, die Wohnung solle künftig von ihr selbst genutzt werden, und verwies auf die Widerspruchsmöglichkeiten der Mieter sowie auf einen Übergabetermin.
Nachdem die Wohnung nicht zurückgegeben wurde, fragte die Vermieterin im Oktober 2020 nach der Rückgabe. Im November 2020 erklärte sie zusätzlich eine fristlose Kündigung wegen Rückständen aus den Betriebskostenabrechnungen und einer offenen Miete. Der Räumungsprozess verband deshalb Eigenbedarf, Betriebskostenstreit und die Frage, ob Zahlungsrückstände die fristlose Kündigung tragen konnten.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Räumungsklage scheiterte, weil die Kündigungen weder den Eigenbedarf noch Zahlungsrückstände tragfähig begründeten.
- Die Eigenbedarfskündigung war unwirksam, weil das Kündigungsschreiben den behaupteten Eigenbedarf trotz Auslandswohnsitz der Vermieterin nicht nachvollziehbar erläuterte.
- Auch die fristlose Kündigung trug nicht, weil die geltend gemachten Rückstände aus den Betriebskostenabrechnungen wegen formeller Mängel nicht bestanden.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
§ 573 Abs. 3 BGB verlangt eine klare und nachvollziehbare Begründung der Eigenbedarfskündigung.
- 2
Zusammengefasste Kostenpositionen in der Betriebskostenabrechnung können formell unwirksam sein.
- 3
Ein Umlageschlüssel, der für den Mieter nicht verständlich ist, kann die Abrechnung teilweise unwirksam machen.
- 4
Nachforderungen aus fehlerhaften Abrechnungen tragen eine Kündigung nicht ohne Weiteres.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Eigenbedarf im Kündigungsschreiben konkret erklären und Widersprüche vermeiden.
- Betriebskosten sauber nach Kostenarten und vereinbartem Umlageschlüssel abrechnen.
- Rückstände nur auf wirksame und nachvollziehbare Forderungen stützen.
Für Mieter
- Bei Eigenbedarfskündigungen auf fehlende oder widersprüchliche Begründungen achten.
- Unklare Sammelpositionen und unbekannte Umlageschlüssel in Betriebskostenabrechnungen gezielt rügen.
- Eine Kündigung wegen Rückständen lässt sich oft mit fehlerhaften Abrechnungen angreifen.