Eigenbedarfskündigung: Nur ein Ehegatte unterschreibt
- Gericht
- AG Pfaffenhofen
- Datum
- 23.04.2021
- Az
- 1 C 419/20
Kurz gesagt
Die Beklagten erhielten Recht, weil das Mietverhältnis wegen ihres Widerspruchs bis zum 30.09.2021 fortgesetzt wurde.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Die Parteien stritten über die Räumung einer Wohnung nach einer Eigenbedarfskündigung.
- 02
Die Kläger hatten die Wohnung gekauft und kündigten das Mietverhältnis zunächst mit Schreiben vom 20.05.2019, später vorsorglich nochmals am 04.02.2020.
- 03
Zusätzlich ging es um Mietrückstände, einen geltend gemachten Mehrbetrag für die Zeit nach der Fortsetzung des Mietverhältnisses und um einen Widerspruch wegen Härte.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Die Mieter bewohnten die Wohnung seit dem Mietvertrag vom 02.04.2007. Es ging um eine Wohnung im 1. Obergeschoss mit 4 Zimmern, Bad, Balkon, Küche, Kelleranteil und Kammer; die Miete betrug 621 € kalt plus 200 € Betriebskostenvorauszahlung. Später erwarben die Kläger die Wohnung.
Die Vermieterseite kündigte am 20.05.2019 wegen Eigenbedarfs zum 29.02.2020. Unterzeichnet hatte nur der Kläger zu 2); er wollte mit seiner Ehefrau und den beiden Kindern einziehen, um näher bei den pflegebedürftigen Eltern zu wohnen. Mit Schreiben vom 04.02.2020 kündigte die Klägerseite vorsorglich erneut.
Die Mieterseite hielt die erste Kündigung für unwirksam, weil nur ein Ehegatte unterschrieben hatte, und widersprach auch der zweiten Kündigung. Sie verwies auf ihre Familiensituation, suchte Ersatzwohnraum und hatte eine Reservierungsvereinbarung mit Mietbeginn 01.08.2021; sie kündigte den Umzug bis 30.09.2021 an.
Das Gericht sah die erste Kündigung nicht als wirksam für beide Vermieter erklärt an, weil die Mitvertretung der Klägerin zu 1) nicht offen erkennbar war und § 1357 BGB nicht half. Die zweite Kündigung blieb maßgeblich; wegen der Ersatzwohnung und der Härte eines Zwischenumzugs wurde das Mietverhältnis bis zum 30.09.2021 fortgesetzt und die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angehoben.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Beklagten erhielten Recht, weil das Mietverhältnis wegen ihres Widerspruchs bis zum 30.09.2021 fortgesetzt wurde.
- Das Gericht sah die erste Kündigung nicht als wirksam für beide Kläger erklärt an, weil die Mitvertretung der Klägerin zu 1) nicht hinreichend offengelegt war.
- Für die Fortsetzungszeit durfte die Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
Eine Eigenbedarfskündigung muss bei mehreren Vermietern aus der Erklärung und Unterzeichnung klar gemeinsam getragen werden.
- 2
§ 1357 BGB hilft bei einer einseitigen Eigenbedarfskündigung eines Ehegatten nicht weiter.
- 3
Ein wirksamer Widerspruch nach § 574 BGB kann zur befristeten Fortsetzung des Mietverhältnisses führen.
- 4
Für die Fortsetzungszeit kann die Miete nach § 574a BGB an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Bei mehreren Vermietern die Kündigung von allen unterschreiben lassen oder die Vertretung ausdrücklich offenlegen.
- Eigenbedarf, Kündigungsfrist und Folgen eines möglichen Widerspruchs früh sauber dokumentieren.
- Bei einer Fortsetzung nach § 574a BGB die ortsübliche Vergleichsmiete für die Folgezeit prüfen.
Für Mieter
- Bei einer Kündigung von mehreren Vermietern genau prüfen, wer unterschrieben hat und ob eine Vertretung erkennbar ist.
- Einen Widerspruch nach § 574 BGB fristgerecht und mit konkreten Härtegründen begründen.
- Ersatzwohnraum und die Belastung durch einen Zwischenumzug in die Abwägung einbringen.