Fristlose Kündigung wegen Stützmauer und Gewächshaus im Garten
- Gericht
- AG Stuttgart
- Datum
- 12.03.2021
- Az
- 35 C 1278/20
Kurz gesagt
Die Vermieter bekamen Recht, weil bauliche Veränderungen ohne Zustimmung die fristlose Kündigung trugen.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Streit über die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen ungenehmigter baulicher Veränderungen.
- 02
Im Raum standen unter anderem eine Stützmauer, ein Gewächshaus und weitere Umbauten im Gartenbereich.
- 03
Die Vermieter verlangten außerdem die Räumung und Ersatz vorgerichtlicher Kosten.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Die Mieterseite bewohnte seit 2003 ein Wohnhaus in Stuttgart. 2010 kam eine weitere Wohnung hinzu, 2017 wurde das Mietverhältnis auf das ganze Gebäude erstreckt. Nach dem Eigentümerwechsel 2017 ging es um Stützmauer, Gewächshaus, Anbau und Stahlträger.
Die Vermieterseite mahnte am 27.12.2019 wegen des Stahlträgers ab und setzte Frist zum Rückbau. Mit Schreiben vom 11.02.2020 rügte sie Anbau, Gewächshaus und Stützmauer. Sie verlangte bis 29.02.2020 die Wiederherstellung und drohte andernfalls die Beendigung an.
Die Mieterseite erwiderte, der Stahlträger sei entfernt und der Anbau zurückgebaut worden; der Vorvermieter habe die übrigen Maßnahmen erlaubt oder eine Zustimmung sei entbehrlich gewesen. Das Gewächshaus sei erlaubnisfreie Gartennutzung. Die Stützmauer sei nachgenehmigt und als Notmaßnahme gegen abrutschenden Boden errichtet worden. Außerdem berief sich die Mieterseite auf Verwirkung.
Das Gericht gab der Vermieterseite recht. Die Stützmauer sei ohne Zustimmung errichtet worden, überwiegend auf dem Nachbargrundstück gelegen und trotz Abmahnung nicht beseitigt worden. Die Nachgenehmigung ersetze die Zustimmung nicht. Deshalb sei die fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB wirksam; auch § 541 BGB helfe nicht.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Vermieter bekamen Recht, weil bauliche Veränderungen ohne Zustimmung die fristlose Kündigung trugen.
- Das Gericht hielt die fristlose Kündigung für wirksam, weil mehrere bauliche Veränderungen ohne die nötige Zustimmung vorgenommen worden waren und die Weigerung, die Stützmauer zu beseitigen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machte.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
Ungenehmigte bauliche Veränderungen überschreiten regelmäßig den vertragsgemäßen Gebrauch.
- 2
Eine öffentlich-rechtliche Nachgenehmigung ersetzt keine mietvertragliche Zustimmung des Vermieters.
- 3
Für die Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB ist eine Interessenabwägung erforderlich; hier überwog das Interesse der Vermieter.
- 4
Der Rückbauanspruch aus § 541 BGB und die Frage von Verjährung und Verwirkung spielten ebenfalls eine Rolle.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Bauliche Veränderungen im Garten früh schriftlich beanstanden und eine klare Rückbaufrist setzen.
- Bei mehreren Pflichtverstößen die Gesamtwürdigung dokumentieren, nicht nur einen einzelnen Punkt.
- Eine spätere Kündigung sollte auf konkrete, nachweisbare Pflichtverletzungen gestützt werden.
Für Mieter
- Für bauliche Eingriffe in Haus oder Garten vorher die Zustimmung des Vermieters einholen.
- Eine baurechtliche Genehmigung ersetzt die mietvertragliche Erlaubnis nicht.
- Wenn der Rückbau verlangt wird, nicht auf Zeit spielen: die Weigerung kann den Bestand des Mietverhältnisses gefährden.