Verwertungskündigung ohne Zweckentfremdungsgenehmigung
- Gericht
- AG Stuttgart
- Datum
- 19.02.2021
- Az
- 35 C 3587/20
Kurz gesagt
Die Mieter gewannen: Die Klage auf Räumung und Herausgabe wurde abgewiesen.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Die Klägerin kündigte den Mietern eine Wohnung in Stuttgart ordentlich wegen beabsichtigten Abrisses und Neubaus.
- 02
Zum Zeitpunkt des Kündigungsschreibens lag die für den Abriss erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung noch nicht vor.
- 03
Die Mieter widersprachen der Kündigung und blieben in der Wohnung.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Die Vermieterin, eine Baugenossenschaft, und die Mieter sind durch einen Mietvertrag vom 01.02.1971 über die Wohnung in Stuttgart verbunden; die Mieterin zu 2) trat 1992 ein. Mit Schreiben vom 30.01.2020 kündigte die Vermieterin zum 31.10.2020 und kündigte Abriss sowie Neubau an. Genehmigungen lagen noch nicht vor; Ersatzwohnungen wurden angeboten.
Die Vermieterseite hielt das Gebäudeensemble für baulich überholt. Sie verwies auf Mängel bei Zustand, Ausstattung, Statik, Heizung und Sanitär sowie auf hohe Sanierungskosten. Abriss und Neubau erschienen ihr wirtschaftlich sinnvoller. Eine Zweckentfremdungsgenehmigung hielt sie nicht für nötig; sie sei inzwischen beantragt.
Die Mieterseite widersprach mit Schreiben vom 20.08.2020. Sie berief sich auf die genossenschaftliche Regelung und hielt die Kündigung wegen fehlender Zweckentfremdungsgenehmigung für unwirksam. Außerdem bestritt sie die behaupteten Mängel und sah die Wohnung als gut bewohnbar an.
Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab. Die Kündigung sei eine unzulässige Vorratskündigung, weil die erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung beim Zugang noch nicht vorlag. Solange der Abriss ohne diese Genehmigung nicht realisierbar sei, fehle es an beachtlichen Gründen. Die spätere Zusage ändere daran nichts.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Mieter gewannen: Die Klage auf Räumung und Herausgabe wurde abgewiesen.
- Grund war, dass die Verwertungskündigung ohne bereits vorliegende Zweckentfremdungsgenehmigung als unzulässige Vorratskündigung behandelt wurde.
- Für die Wirksamkeit kam es auf die Lage beim Zugang der Kündigung an; die spätere Zusage der Genehmigung änderte daran nichts.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
Eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt nach dieser Entscheidung voraus, dass die geplante Verwertung bei Zugang der Kündigung rechtlich realisierbar ist.
- 2
Liegt für den vorgesehenen Abriss eine Zweckentfremdungsgenehmigung noch nicht vor, fehlt es an einem gegenwärtig beachtlichen Verwertungsinteresse.
- 3
Die Entscheidung grenzt die Zweckentfremdungsgenehmigung von anderen öffentlich-rechtlichen Fragen ab und behandelt die Kündigung ohne Genehmigung als Vorratskündigung.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Vor einer Verwertungskündigung prüfen, ob die öffentlich-rechtlichen Genehmigungen für Abriss oder Neubau schon vorliegen.
- Das Kündigungsschreiben sollte keine Verwertung ankündigen, die rechtlich noch nicht umgesetzt werden darf.
- Wenn die Genehmigung noch aussteht, ist das Kündigungsrisiko nach dieser Entscheidung hoch.
Für Mieter
- Bei einer Verwertungskündigung prüfen, ob der Vermieter das Vorhaben beim Zugang der Kündigung schon rechtlich umsetzen durfte.
- Fehlt eine erforderliche Zweckentfremdungsgenehmigung, kann die Kündigung als Vorratskündigung unwirksam sein.
- Ein späterer Genehmigungsbescheid heilt die Kündigung nach dieser Entscheidung nicht rückwirkend.