Brand in der Wohnung: Kündigung trotz Schuldunfähigkeit
- Gericht
- LG München I
- Datum
- 12.02.2021
- Az
- 14 S 10193/20
Kurz gesagt
Die Vermieterin gewann: Das LG München I verurteilte die Beklagte zur Räumung und Herausgabe der Wohnung.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Die Vermieter kündigten das Mietverhältnis nach einem Brand in der Wohnung fristlos und hilfsweise ordentlich.
- 02
Streitpunkt war, ob der Brand und das Verhalten der Mieterin danach einen wichtigen Grund nach § 543 BGB darstellten.
- 03
Die Mieterin berief sich unter anderem auf Schuldunfähigkeit und eine schwere psychische Erkrankung.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Die Beklagte mietete eine Wohnung im 2. Dachgeschoss links in München. Schon vor dem Brand gab es Streit um offengelassene Dachfenster und Wasserschäden. Nach mehreren Kündigungen ging es in zweiter Instanz um Räumung und Herausgabe.
Die Vermieterseite stützte die Kündigung auf den Brand und die früheren Wasserschäden. Sie sah eine Pflichtverletzung, hielt den Hausfrieden für gestört und kündigte fristlos, hilfsweise mit Frist; zugleich widersprach sie der Fortsetzung nach § 545 BGB.
Die Mieterseite hielt alle Kündigungen für unwirksam. Sie verwies auf die schwere psychische Erkrankung der Beklagten und darauf, dass das Ermittlungsverfahren wegen fahrlässiger Brandstiftung eingestellt worden war. Vor dem Amtsgericht blieb die Klage zunächst ohne Erfolg; hilfsweise wurde eine Räumungsfrist beantragt.
Das LG München I gab der Berufung statt und verurteilte zur Räumung und Herausgabe. Es sah im Brand, im Umgang mit dem Rauchwarnmelder und in den früheren Wasserschäden eine erhebliche Gefährdung der Mietsache nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB; Schuldunfähigkeit schließe den wichtigen Grund nicht aus. Eine Abmahnung sei entbehrlich gewesen. Eine Räumungsfrist bis 31.07.2021 wurde dennoch gewährt, weil die Kammer die psychische Erkrankung und die Suizidgefahr berücksichtigte.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Vermieterin gewann: Das LG München I verurteilte die Beklagte zur Räumung und Herausgabe der Wohnung.
- Das Gericht sah in dem Brand und dem anschließenden Verhalten eine erhebliche Gefährdung der Mietsache nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB; die Schuldunfähigkeit stand der fristlosen Kündigung nicht entgegen.
- Eine Räumungsfrist wurde dennoch bis zum 31.07.2021 gewährt, weil das Gericht die psychische Erkrankung und die Situation der Beklagten bei § 721 ZPO berücksichtigte.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
Fristlose Kündigung wegen erheblicher Gefährdung der Mietsache nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 Alt. 1 BGB
- 2
Abmahnung nach § 543 Abs. 3 S. 1 BGB im Ergebnis entbehrlich
- 3
Schuldunfähigkeit ist bei § 543 Abs. 2 BGB kein Ausschlussgrund
- 4
Räumungsfrist nach § 721 ZPO trotz wirksamer Kündigung
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Brand-, Rauch- und Wasserschäden mit Folgen für Haus und Nachbarn sollten sofort und lückenlos dokumentiert werden.
- Auch krankheitsbedingtes Verhalten kann eine fristlose Kündigung tragen, wenn die Mietsache erheblich gefährdet ist.
- Wiederholte riskante Vorfälle und gescheiterte Gefahrenabwehr sprechen gegen eine weitere Abmahnung.
Für Mieter
- Schuldunfähigkeit schützt nicht automatisch vor einer fristlosen Kündigung wegen erheblicher Gefährdung.
- Gesundheitliche Gründe können eher bei der Räumungsfrist als bei der Kündigungswirksamkeit Gewicht haben.
- Nach einem Brand sollte die Gefahr sofort beseitigt und Hilfe geholt werden; bloßes Eigentrösten reicht nicht.