Kündigung wegen Fehlverhalten eines Besuchers
- Gericht
- AG Stuttgart
- Datum
- 2020-12-11
- Az
- 35 C 4053/20
Kurz gesagt
Die Mieterin gewann: Das Gericht wies die Räumungsklage ab.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Die Vermieterin verlangte Räumung einer Einzimmerwohnung nach mehreren Kündigungen.
- 02
Die Kündigungen stützten sich auf ein altes Hausverbot und einen späteren Vorfall mit einem Besucher der Mieterin.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Die Mieterin bewohnte seit dem 05.12.2008 eine Einzimmerwohnung in Stuttgart. Die Vermieterin berief sich auf ein bereits 2015 ausgesprochenes Hausverbot gegen einen regelmäßigen Besucher der Mieterin.
Aus Sicht der Vermieterin hatte dieser Besucher das Hausverbot weiter missachtet. Außerdem soll er am 18.10.2019 im Gebäude einen anderen Bewohner mit Pfefferspray angegriffen und dadurch den Hausfrieden erheblich gestört haben.
Mit Schreiben vom 15.11.2019 und erneut vom 21.02.2020 erklärte die Vermieterin fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigungen. Sie meinte, die Mieterin müsse sich das Verhalten ihres Besuchers zurechnen lassen und habe dafür zu sorgen, dass das Hausverbot eingehalten werde.
Die Mieterin bestritt den geschilderten Vorfall und hielt auch das Hausverbot nicht für tragfähig. Im Räumungsprozess spielte zudem eine Rolle, ob die Kündigungen die behaupteten Pflichtverletzungen ausreichend konkret benannten und ob zuvor eine Abmahnung erforderlich gewesen wäre.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Mieterin gewann: Das Gericht wies die Räumungsklage ab.
- Bei Fehlverhalten eines Besuchers ist regelmäßig eine vorherige Abmahnung der Mieterin erforderlich.
- Ein lange zurückliegendes Hausverbot und ungenau begründete Kündigungsschreiben reichten hier nicht aus.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
Kündigungsgründe müssen so konkret beschrieben sein, dass die Mieterin sich gezielt verteidigen kann.
- 2
Das Verhalten eines Besuchers kann der Mieterin zugerechnet werden, ersetzt aber nicht automatisch die Abmahnung.
- 3
Eine ältere Abmahnung verliert ihre Warnfunktion, wenn lange Zeit kein vergleichbarer Vorfall folgt.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Besucherbezogene Störungen sauber dokumentieren und die betroffene Mieterin zeitnah abmahnen.
- Kündigungsschreiben konkret formulieren; pauschale Vorwürfe können formell scheitern.
Für Mieter
- Bei Kündigungen wegen Besucher-Verhalten prüfen, ob vorher konkret und zeitnah abgemahnt wurde.
- Unklare Kündigungsgründe können ein wichtiger Verteidigungspunkt sein.