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AG Brandenburg: Kündigung wegen Zahlungsverzug

Gericht
AG Brandenburg
Datum
2020-08-28
Az
31 C 231/19

Kurz gesagt

Die Bürgen hafteten als Gesamtschuldner für 3.043,04 € Mietrückstände, Zinsen, außergerichtliche Kosten und die Nutzungsentschädigung von 595,00 € pro Monat.

Illustration mit Mietvertrag, Bürgschaftsurkunden, Schlüsseln und Wohnungstür

Fallrahmen

Worum ging es?

  1. 01

    Zahlungsklage gegen zwei Bürgen nach Mietrückständen und fristloser Kündigung

  2. 02

    Streit darüber, ob freiwillige Mietbürgschaften neben der Kaution wirksam bleiben

  3. 03

    Geltendmachung rückständiger Miete und laufender Nutzungsentschädigung bis zur Räumung

Lesepfad

Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung

  1. 1Worum ging es?
  2. 2Der Fall
  3. 3Kurzfazit
  4. 4Relevanz
  5. 5Praxis

Sachverhalt

Der Fall

Die Mieterin schloss im Oktober 2018 einen Wohnraummietvertrag über eine 3-Zimmer-Wohnung. Vereinbart waren 480,00 € Nettomiete zuzüglich 115,00 € Betriebskostenvorauszahlung, also 595,00 € monatlich, zahlbar jeweils im Voraus bis zum 3. Werktag.

Zusätzlich unterschrieben zwei dritte Personen selbstschuldnerische Bürgschaftserklärungen für sämtliche Verpflichtungen aus diesem Mietvertrag. Im Prozess stritten die Parteien vor allem darüber, ob diese Bürgschaften wegen der mietrechtlichen Kautionsbegrenzung unwirksam oder zu weitgehend waren.

Die Wohnung wurde erst im Dezember 2018 übergeben. Die Mieterin selbst leistete nach den Feststellungen des Gerichts keine Mietzahlungen; zunächst glich eine Bürgin nach Mahnung die Mieten bis April 2019 und die Kaution aus. Danach blieben weitere Zahlungen aus.

Zum 09.09.2019 bestand ein Mietrückstand von 3.088,41 €. Die Vermieterin kündigte deshalb fristlos, verlangte die Räumung bis zum 16.09.2019 und widersprach einer Fortsetzung des Gebrauchs. Die Mieterin gab die Wohnung auch nach Rechtshängigkeit nicht zurück; gegen sie erging bereits ein Teil-Versäumnisurteil.

Im verbleibenden Verfahren nahm die Vermieterin die beiden Bürgen auf Zahlung der Rückstände, außergerichtlicher Kosten und auf Nutzungsentschädigung von 595,00 € monatlich ab Oktober 2019 bis zur Räumung in Anspruch.

Ergebnis

Kurzfazit

  • Die Bürgen hafteten als Gesamtschuldner für 3.043,04 € Mietrückstände, Zinsen, außergerichtliche Kosten und die Nutzungsentschädigung von 595,00 € pro Monat.
  • Die Bürgschaften waren nach Auffassung des Gerichts wirksam; der Schutzbereich des § 551 BGB wurde durch die freiwillig übernommenen Drittbürgschaften nicht ohne Weiteres berührt.
  • Nur einzelne Nebenforderungen, insbesondere nicht nachgewiesene Abfallgebühren und ein zu hoher Zinssatz, wurden nicht zugesprochen.

Einordnung

Warum ist das relevant?

  1. 1

    Selbstschuldnerische Bürgschaft für Ansprüche aus einem Wohnraummietvertrag

  2. 2

    Abgrenzung zwischen Mietkaution nach § 551 BGB und freiwilliger Sicherheit durch Dritte

  3. 3

    Haftung der Bürgen für Mietrückstände und Nutzungsentschädigung nach Kündigung

Anwendung

Was heißt das praktisch?

Für Vermieter

  • Drittbürgschaften sollten als eigenständige, klar zuordenbare Urkunden ausgestaltet werden und das gesicherte Mietverhältnis eindeutig benennen.
  • Wer Bürgen wegen Mietrückständen in Anspruch nimmt, muss die einzelnen Forderungen belegen; bestrittene Nebenkostenpositionen fallen ohne Zahlungsnachweis aus.

Für Mieter

  • Eine von Angehörigen oder Dritten unterschriebene Bürgschaft kann neben der Kaution wirksam sein und hohe Folgekosten aus Mietrückständen erfassen.
  • Nach einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs können neben rückständiger Miete auch Nutzungsentschädigungen bis zur tatsächlichen Rückgabe der Wohnung entstehen.