Feuchtigkeit in der Kellerwohnung rechtfertigt keine fristlose Kündigung ohne Fristsetzung
- Gericht
- AG Hamburg-Wandsbek
- Datum
- 26.07.2016
- Az
- 715 C 109/16
Kurz gesagt
Die Klage blieb ohne Erfolg, weil Feuchtigkeit und Schimmel hier keine fristlose Kündigung ohne Fristsetzung trugen.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Wohnraummietvertrag über eine Souterrainwohnung in Hamburg mit rund 800 € Monatsmiete und knapp 1.800 € Barkaution.
- 02
Kurz nach Mietbeginn zeigten sich Feuchtigkeit und dunkle Flecken an den Wänden; die Mieter kündigten fristlos.
- 03
Die Mieter verlangten Rückzahlung von Teilen der Miete und der Kaution.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Die Kläger mieteten Ende Juli 2015 von der Beklagten eine Souterrainwohnung in Hamburg, bestehend aus Zimmer, Küche, Flur, Bad und WC. Mietbeginn war der 15.08.2015; die monatliche Miete betrug 811 € und die Mieter leisteten eine Barkaution von 1.788 €.
Kurz nach Mietbeginn zeigten sich Feuchtigkeitserscheinungen und dunkle Flecken an einer Außenwand. Die Kläger informierten die Vermieterseite am 02.09.2015. Der Ehemann der Vermieterin sah sich die Wohnung noch am selben Tag an und organisierte für den 04.09.2015 Termine mit Fachfirmen.
Noch bevor diese Firmen die Wohnung untersuchen konnten, erklärten die Kläger die fristlose Kündigung und räumten bis zum 15.09.2015. Sie meinten, die Räume seien als Wohnraum ungeeignet und wegen Feuchtigkeit und Schimmel gesundheitsgefährdend.
Mit der Klage verlangten sie Rückzahlung anteiliger Miete, der für Oktober gezahlten Miete und der Kaution. Die Vermieterin hielt die Kündigung mangels Fristsetzung für unwirksam und rechnete gegen den Kautionsanspruch mit weiteren Mieten bis zur Neuvermietung auf.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Klage blieb ohne Erfolg, weil Feuchtigkeit und Schimmel hier keine fristlose Kündigung ohne Fristsetzung trugen.
- Feuchtigkeit und Schimmel können zwar einen Mietmangel darstellen, rechtfertigten hier aber keine fristlose Kündigung ohne vorherige Fristsetzung.
- Die öffentlich-rechtliche Unzulässigkeit einer Kellerwohnung führte ohne Nutzungsuntersagung nicht automatisch zu einem Mietmangel.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
Eine Kellerwohnung ist nicht schon wegen öffentlich-rechtlicher Bauvorschriften mietrechtlich mangelhaft, solange keine Nutzungsuntersagung droht oder erlassen ist.
- 2
Bei Pflichtverletzungen aus dem Mietvertrag ist die fristlose Kündigung grundsätzlich erst nach erfolgloser Fristsetzung oder Abmahnung zulässig.
- 3
Mietkaution kann mit durchsetzbaren Mietforderungen aufgezehrt werden.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Bei Mängelanzeigen schnell prüfen und dokumentieren.
- Wenn eine fristlose Kündigung im Raum steht, kann eine zügige Reaktion gegen einen Verzicht auf Fristsetzung sprechen.
- Offene Mieten können bei entsprechender Rechtslage mit der Kaution verrechnet werden.
Für Mieter
- Vor einer fristlosen Kündigung wegen Mängeln regelmäßig Frist zur Abhilfe setzen.
- Zutritt für die Mängelprüfung ermöglichen, wenn der Vermieter kurzfristig reagiert.
- Die bloße Lage im Kellergeschoss reicht ohne behördliche Nutzungsuntersagung nicht für einen automatischen Mietmangel.