Welches Gericht ist zuständig, wenn der Vermieter ausstehende Miete und eine Kautionsforderung gegen Mieterin und Bürgin zugleich einklagt?
Worum ging es?
- Ein Kläger machte im Urkundenprozess ausstehende Miete und eine Kautionsforderung geltend – gegen die Mieterin aus dem Mietverhältnis und gegen eine weitere Beklagte als Bürgin.
- Die Mieterin und die Bürgin hatten ihren Sitz zwar im Bezirk des Landgerichts Frankfurt (Oder), die vermietete Immobilie lag aber im Bezirk des Landgerichts Potsdam.
- Streitfrage: Welches Landgericht ist bei dieser Kombination aus Mietforderung gegen die Mieterin und Bürgschaftsanspruch gegen die Bürgin gemeinsam örtlich zuständig?
Der Fall:
Der Kläger verklagte zwei Beklagte gemeinsam: die Beklagte zu 1) als Mieterin und die Beklagte zu 2) als Bürgin. Gegenstand der Klage waren ausstehende Miete sowie eine Kautionsforderung im Zusammenhang mit einer Immobilie in einem anderen Gerichtsbezirk als dem Sitz der Beklagten.
Das zunächst angerufene Landgericht Frankfurt (Oder) wies darauf hin, dass es sich jedenfalls gegenüber der Mieterin wegen des ausschließlichen Gerichtsstands des § 29a Abs. 1 ZPO nicht für örtlich zuständig halte. Daraufhin beantragte der Kläger – mit Zustimmung beider Beklagten – die Bestimmung des zuständigen Gerichts nach § 36 Abs. 1 Nr. 3 ZPO.
Das OLG Brandenburg musste deshalb klären, welches Gericht die Ansprüche gegen beide Beklagte zusammen verhandeln soll: das Gericht am allgemeinen Gerichtsstand der Beklagten oder das Gericht am Ort der belegenen Mieträume.
Kurzfazit
- Das OLG Brandenburg bestimmte das Landgericht Potsdam als örtlich gemeinsam zuständiges Gericht.
- Für die Klage gegen die Mieterin gilt der ausschließliche Gerichtsstand des § 29a ZPO am Ort der Mieträume; für den selbständigen Bürgschaftsanspruch gegen die Bürgin gilt § 29a ZPO dagegen nicht.
Warum ist das relevant?
- Die Entscheidung ist praxisnah, wenn Vermieter Forderungen aus dem Mietverhältnis zusammen mit Ansprüchen gegen eine Bürgin oder einen Bürgen in einer Klage bündeln wollen.
- Sie zeigt, dass der mietrechtliche Sondergerichtsstand des § 29a ZPO den Verfahrensort stark prägen kann, auch wenn zusätzlich eine Bürgschaftsforderung gegen Dritte geltend gemacht wird.
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Wer Mietforderungen gegen die Mieterseite und zugleich Bürgschaftsansprüche gegen Dritte geltend macht, sollte den besonderen Gerichtsstand des § 29a ZPO früh mitdenken.
- Der allgemeine Gerichtsstand der Bürgin oder des Bürgen entscheidet nicht automatisch über den gesamten Rechtsstreit.
Für Mieter
- Bei Klagen aus Wohn- oder Gewerberaummiete kann der Ort der Mieträume für die Zuständigkeit ausschlaggebend sein.
- Wird zusätzlich eine Bürgin oder ein Bürge verklagt, bedeutet das nicht ohne Weiteres, dass der Prozess am Sitz der Beklagten geführt werden muss.
Quellen
Hinweis: Keine Rechtsberatung. Wir verlinken Primärquellen und geben eine Orientierung.