Untervermietung für sechs Wochen ohne Erlaubnis: Reicht das für eine Kündigung?
Worum ging es?
- Eine Vermieterin verlangte die Räumung einer Wohnung, nachdem die Mieterin die Wohnung ohne vorherige Erlaubnis für etwa sechs Wochen an einen Dritten überlassen hatte.
- Streitig war, ob diese unerlaubte Untervermietung eine fristlose oder jedenfalls ordentliche Kündigung rechtfertigte.
- Außerdem ging es darum, ob der Mieterin für die zeitweise Überlassung wegen ihrer längeren Ortsabwesenheit ein Anspruch auf Erlaubnis nach § 553 Abs. 1 BGB zustand.
Der Fall:
Die Vermieterin klagte auf Räumung einer 2,5-Zimmer-Wohnung in Hamburg. Die Mieterin hatte die Wohnung Anfang Januar 2023 für rund sechs Wochen untervermietet und war kurz danach abgereist.
Nach den Feststellungen des Gerichts ließ die Mieterin persönliche Gegenstände in der Wohnung zurück und behielt einen Schlüssel. Der Untermietvertrag sah rund 550 € Miete zuzüglich 200 € pauschaler Nebenkosten vor, also insgesamt rund 750 €.
Die Vermieterin verwies darauf, dass sie Untervermietungen ablehnend gegenüberstand und die Mieterin vor der Abreise nicht um Erlaubnis gefragt hatte. Im Berufungsverfahren war deshalb zu klären, ob die konkrete Überlassung eher einer erlaubnisfähigen Untervermietung bei längerer Abwesenheit oder einer kündigungsrelevanten Pflichtverletzung gleichkam.
Kurzfazit
- Die Mieterin bekam Recht: Das LG Hamburg hielt weder die fristlose noch die hilfsweise ordentliche Kündigung für wirksam.
- Grund war, dass ihr für die konkrete Überlassung ein Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung nach § 553 Abs. 1 BGB zustand. Dadurch fehlte es trotz unterbliebener Anfrage an dem nötigen Gewicht der Pflichtverletzung.
Warum ist das relevant?
- Die Entscheidung zeigt, dass eine Untervermietung ohne vorherige Zustimmung nicht automatisch eine Kündigung trägt.
- Entscheidend kann sein, ob die konkrete Gebrauchsüberlassung erlaubnisfähig war, ob der Mieter den Besitz an der Wohnung teilweise behielt und ob es sich nicht bloß um eine touristische Kurzzeitvermietung handelte.
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Vor einer Kündigung wegen Untervermietung sollte geprüft werden, ob der Mieter für die konkrete Überlassung eigentlich einen Anspruch auf Erlaubnis hatte.
- Gegen eine Kündigung sprechen eher Fälle, in denen der Mieter nur vorübergehend abwesend ist, eigene Sachen in der Wohnung belässt und kein touristisches oder gewerbliches Modell vorliegt.
Für Mieter
- Auch wenn eine erlaubnisfähige Untervermietung im Streit helfen kann, sollte die Zustimmung des Vermieters immer vorher eingeholt werden.
- Wichtig sind nachvollziehbare Gründe für die Untervermietung, etwa Kostenentlastung bei längerer Abwesenheit, und Umstände, die zeigen, dass die Wohnung nicht vollständig aufgegeben wird.
Quellen
Hinweis: Keine Rechtsberatung. Wir verlinken Primärquellen und geben eine Orientierung.