Gewinnbringende Untervermietung in Genossenschaftswohnung

Die Vermieterseite ist eine Wohnungsgenossenschaft. Der Mieter bewohnt die Wohnung in Hamburg seit 1964. Im Jahr 2015 erhielt er die Erlaubnis, die Wohnung ab dem 1. September 2015 für voraussichtlich fünf Jahre unterzuvermieten; ein halbes Zimmer sollte ihm weiter zur Verfügung stehen. Der spätere Mitbeklagte lebte als Untermieter in der Wohnung. Der Untermietvertrag sah vor, dass der Untermieter die Kosten der Wohnung trägt und den Mietzins an die Vermieterseite zahlt.

Im Jahr 2022 beantragte der Mieter die Zustimmung zur Aufnahme einer weiteren Person. Dabei stellte die Vermieterseite fest, dass er in Bergen bei Celle gemeldet war. Sie mahnte ihn wegen vollständiger Gebrauchsüberlassung ab und forderte ihn auf, die Gebrauchsüberlassung zu beenden. Eine weitere Abmahnung folgte am 08.06.2022. Nach der Darstellung der Vermieterseite wohnte der Mieter nicht mehr selbst in der Wohnung, sondern hielt sich nur noch in Celle auf und verschaffte sich durch die Untervermietung einen wirtschaftlichen Vorteil.

Die Mieterseite widersprach der Annahme einer vollständigen Überlassung. Der Mieter erklärte anwaltlich, er nutze weiterhin ein Zimmer der Wohnung. Außerdem machte die Mieterseite geltend, der Mieter sei wegen seiner Tätigkeit für den K. Hamburg e. V. und wegen Arztbesuchen regelmäßig in Hamburg angewiesen. In der Wohnung befinde sich weiterhin ein von ihm genutztes Zimmer mit Schreibtisch, Bett und Schrank; auch sei der Mietzins seit 2015 vom Untermieter gezahlt worden, ohne dass die Vermieterseite dies beanstandet habe.

Das Gericht führte einen Ortstermin durch. Es ging danach um die Frage, ob der Mieter die Wohnung noch selbst nutzte oder sie dem Untermieter weitgehend überlassen hatte. Das Gericht stellte eine gemeinsame Nutzung fest, also ein eigenes Zimmer des Mieters neben gemeinsam genutztem Wohnzimmer sowie Bad, Küche und Flur. Zugleich sah es in der Konstellation wegen des niedrigen Mietzinses einen wirtschaftlichen Vorteil für den Mieter und bewertete dies als mit dem genossenschaftlichen Zweck unvereinbar. Daher hielt es die fristlose Kündigung wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung für wirksam.