Fristlose Kündigung wegen Untervermietung im Ausland
- Gericht
- AG Hamburg
- Datum
- 17.04.2024
- Az
- 43b C 184/23
Kurz gesagt
Der Vermieter verlor: Die fristlose Kündigung wegen Untervermietung war unwirksam.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Die Mieterin untervermietete ihre Wohnung während eines 6-wöchigen Auslandaufenthalts ohne Erlaubnis.
- 02
Der Vermieter kündigte fristlos wegen unerlaubter Untervermietung, hilfsweise fristgerecht.
- 03
Streitpunkt: Ob die Mieterin einen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis aus § 553 Abs. 1 BGB hatte.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Die Beklagte mietete seit dem 01.04.2009 eine 2,5-Zimmer-Wohnung in Hamburg. Die Klägerin ist seit der Erbfolge Eigentümerin. Die Gesamtmiete beträgt 441,09 € (Nettokaltmiete 362,09 € + Betriebskostenvorauszahlung 79,00 €).
Die Beklagte schaltete im August 2021 und Dezember 2022 Anzeigen bei eBay Kleinanzeigen ein, um ihre Wohnung unter anderem für 800,00 € und 1.350,00 € zur Untermiete anzubieten. Nach Abmahnung entzog sie sich dem Verfahren.
Im Januar 2023 schloss die Beklagte mit einem Untermieter S. einen Vertrag für den Zeitraum vom 06.01.2023 bis 21.02.2023 für 550,00 € monatlich plus 200,00 € Nebenkosten. Sie hielt sich in diesem Zeitraum im Ausland auf. Die Wohnung wurde möbliert überlassen; die Beklagte behielt eigene Schlüssel und persönliche Gegenstände in der Wohnung.
Die Klägerin kündigte am 15.01.2023 außerordentlich fristlos wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung. Die Beklagte erklärte, sie sei vor Abreise nicht mehr dazu gekommen, eine Erlaubnis einzuholen. Das AG Hamburg wies die Klage ab. Die Beklagte hatte einen Anspruch auf Erteilung einer Untermieterlaubnis aus § 553 Abs. 1 BGB. Der Wunsch, die Wohnung befristet im Ausland zu nutzen und Kosten zu sparen, ist ein berechtigtes Interesse. Die Dauer von 1,5 Monaten an einen Dritten mit Lebensmittelpunktverlagerung ist keine Touristuntervermietung. Die vereinbarte Untermiete war nicht überhöht; der Aufschlag deckte Kosten und Einrichtungsgegenstände.
Ergebnis
Kurzfazit
- Der Vermieter verlor: Die fristlose Kündigung wegen Untervermietung war unwirksam.
- Grund: Die Mieterin hatte einen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis aus § 553 Abs. 1 BGB. Ein solcher Anspruch schließt eine fristlose Kündigung aus — der Vermieter durfte sie nach Treu und Glauben nicht ablehnen.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
§ 553 Abs. 1 BGB – Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils des Wohnraums
- 2
Fristlose Kündigung wegen Untervermietung bei bestehendem Anspruch auf Erlaubnis (§ 543 Abs. 1 S. 2 BGB)
- 3
Untervermietung an Touristen vs. befristete Überlassung bei Lebensmittelpunktverlagerung
- 4
Verbot rechtsmissbräuchlichen Verhaltens (§ 242 BGB) bei Ablehnung berechtigter Untervermietung
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung ernst nehmen – bei berechtigtem Interesse darf der Vermieter nach Treu und Glauben nicht ablehnen.
- Auch wenn ein Vermieter eine Anfrage ablehnt, kann er sich bei bestehendem Anspruch auf Erteilung nicht auf das Fehlen einer Erlaubnis berufen.
- Die bloße Schaltung einer Anzeige für einen Untermieter stellt noch keine Pflichtverletzung dar – entscheidend ist die tatsächliche Überlassung.
Für Mieter
- Bei vorübergehendem Auslandaufenthalt einen Anspruch auf Untermieterlaubnis aus § 553 Abs. 1 BGB geltend machen.
- Auch eine nicht eingeholte Erlaubnis ist kein Kündigungsgrund, wenn der Anspruch auf Zustimmung besteht.
- Eine angemessene Untermiete, die Kostenreduzierung und nicht Gewinnerzielung zum Ziel hat, ist nicht überhöht.