Rechtsprechung kompakt

Untervermietung nach Auszug des Mitmieters

Gericht: LG München I
Datum: 2021-12-08
Az: 14 S 8944/21

Kurz gesagt

Der Beklagte gewann in der Berufung.

Fallrahmen

Worum ging es?

01
Der Mieter wollte ein Zimmer seiner Wohnung an einen Dritten untervermieten.
02
Er berief sich darauf, dass er die Wohnung nach dem Auszug des bisherigen Mitmieters allein finanziell nicht mehr tragen könne.
03
Die Vermieterin verweigerte die Zustimmung und berief sich unter anderem darauf, dass der Mitmieter nicht aus dem Mietvertrag entlassen worden sei.

Lesepfad

Sachverhalt

Der Fall

Im September 2013 mieteten der Mieter und ein weiterer Mieter gemeinsam eine rund 78 m² große 2,5-Zimmer-Wohnung in München. Als der Mitmieter zum 01.09.2017 auszog, blieb er allein in der Wohnung und trug die laufende Miete fortan allein.

Mit Schreiben vom 15.05.2018 bat der Mieter die Vermieterseite um Erlaubnis, ein etwa 12 m² großes Zimmer an einen Dritten unterzuvermieten. Er verwies auf seine finanzielle Belastung und darauf, dass die Wohnung für eine Person zu groß sei. Die Vermieterseite ließ die Angelegenheit über die Hausverwaltung und die Eigentümergemeinschaft prüfen und lehnte die Zustimmung später ab.

Die Mieterseite hielt an dem Wunsch nach Teiluntervermietung fest. Über den Mieterverein verlangte der Mieter erneut die Zustimmung, wies auf den potenziellen Untermieter und die seit Juni 2018 entgangene Miete von 750,00 € monatlich hin und machte zudem Schadensersatz wegen der verweigerten Erlaubnis geltend. Zugleich stellte er klar, dass aus seiner Sicht das berechtigte Interesse nach § 553 BGB vorliege.

Das Gericht stellte auf § 553 Abs. 1 BGB ab und sah keine hohen Hürden für die Gestattung der Untervermietung. Ein nach Vertragsschluss entstandenes berechtigtes Interesse genüge, und der Wohnraum dürfe nicht vollständig überlassen werden. Auf dieser Grundlage bejahte es den Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis für die Teiluntervermietung und bewertete die Verweigerung als unberechtigt, sodass auch ein Schadensersatzanspruch wegen entgangener Untermiete in Betracht kam.

Ergebnis

Kurzfazit

Der Beklagte gewann in der Berufung.
Grund: Das Gericht bejahte einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Teiluntervermietung nach § 553 Abs. 1 BGB.
Weil die Verweigerung rechtswidrig war, konnte der Beklagte mit dem Schadensersatzanspruch wegen entgangener Untermiete aufrechnen; der Zahlungsrückstand fiel damit weg.

Einordnung

Warum ist das relevant?

1
Für § 553 BGB genügt ein nach Vertragsschluss entstandenes berechtigtes Interesse an der Teiluntervermietung.
2
Ein wirtschaftliches Interesse kann vorliegen, wenn der Mieter die Wohnung nach dem Auszug eines Mitmieters allein nicht mehr tragen kann.
3
Ein förmlicher Austritt des Mitmieters aus dem Mietvertrag ist für den Anspruch auf Teiluntervermietung nicht erforderlich.
4
Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zu Unrecht, kann der Mieter Schadensersatz in Höhe der entgangenen Untermiete verlangen.

Anwendung

Was heißt das praktisch?

Für Vermieter

Eine Ablehnung der Teiluntervermietung braucht eine tragfähige rechtliche Prüfung von § 553 BGB.
Wer die Erlaubnis unberechtigt verweigert, riskiert Schadensersatzansprüche wegen entgangener Untermiete.
Bei wirtschaftlicher Begründung des Mieters sollte genau dokumentiert werden, welche Angaben er gemacht hat und welche entgegenstehenden Interessen geprüft wurden.

Für Mieter

Das berechtigte Interesse sollte früh und konkret schriftlich dargelegt werden.
Wichtig sind nachvollziehbare Angaben zur teilweisen Untervermietung und zum wirtschaftlichen Grund.
Bei einer unberechtigten Ablehnung kann ein Schadensersatzanspruch wegen entgangener Untermiete in Betracht kommen.