Betriebskostenabrechnung und Kostenmiete im preisgebundenen Wohnraum
- Gericht
- AG Hamburg
- Datum
- 29.09.2023
- Az
- 49 C 489/22
Kurz gesagt
Die Klage blieb im Wesentlichen ohne Erfolg; der geltend gemachte Restanspruch wurde durch die Hilfsaufrechnung der Beklagten erledigt.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Zahlung restlicher Beträge aus Betriebskostenabrechnungen
- 02
Streit über Kosten für Allgemeinstrom, Winterdienst, Regenrinnenreinigung, Hausmeister und Baumpflege
- 03
Zusatzforderung wegen einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel in preisgebundenem Wohnraum
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Die Mieterin mietete die Wohnung am 13.09.2008 in Hamburg an. Die Vermieterin erwarb das Haus 2015; 2016 erfolgte die Eintragung im Grundbuch. Ende Januar 2016 wies die Behörde auf die Bindung an eine Kostenmiete hin. Das Mietverhältnis endete am 31.05.2019.
Die Vermieterin verlangte danach Zuschläge für 2018 und 2019 wegen einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel. Außerdem rechnete sie die Betriebskosten 2018 und 2019 ab und machte Nachforderungen für Allgemeinstrom, Winterdienst, Regenrinnenreinigung, Hausmeister sowie Garten- und Baumpflege geltend.
Die Mieterin bestritt die Umlagefähigkeit mehrerer Positionen. Sie wandte sich vor allem gegen Allgemeinstrom, Winterdienst, Regenrinnenreinigung und Hausmeisterkosten, rügte fehlende Vereinbarungen und fehlende Abzüge und rechnete mit einem rechtskräftig zugesprochenen Kautionsguthaben von 1.260,00 € auf.
Das Gericht wies den Zuschlag wegen der Schönheitsreparaturklausel ab. Für 2018 fehlte eine Rückwirkung nach § 4 Abs. 8 NMV; für 2019 war die Nachforderung nach § 10 Abs. 4 WoBindG ausgeschlossen. Bei den Betriebskosten blieben Mischpositionen und nicht vereinbarte Kosten außen vor, der Winterdienst oblag der Mieterseite, und pauschale Einwendungen genügten ohne Belegeinsicht nicht. Der Rest erlosch durch Aufrechnung.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Klage blieb im Wesentlichen ohne Erfolg; der geltend gemachte Restanspruch wurde durch die Hilfsaufrechnung der Beklagten erledigt.
- Für die Nachforderung wegen der Schönheitsreparaturklausel gab es keinen durchsetzbaren Anspruch.
- Bei den Betriebskosten fielen einzelne Positionen wegen fehlender Vereinbarung oder wegen formeller und inhaltlicher Probleme teilweise weg.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
Preisgebundener Wohnraum alten Rechts und Kostenmiete
- 2
Betriebskostenabrechnung mit Mischpositionen und fehlenden Umlagevereinbarungen
- 3
Pauschale Einwendungen gegen die Abrechnung und Belegeinsicht
- 4
Hilfsaufrechnung mit Kautionsguthaben
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Mischpositionen sollten in der Abrechnung sauber aufgeschlüsselt werden.
- Für umgelegte Kosten braucht es eine klare mietvertragliche Grundlage oder eine tragfähige gesetzliche Grundlage.
- Nachforderungen aus Altverhältnissen und Kostenmiete müssen rechtzeitig und rechtlich sauber begründet werden.
Für Mieter
- Einwendungen gegen Betriebskosten sollten möglichst konkret nach Positionen getrennt werden.
- Bei pauschalen Rügen kann eine Belegeinsicht entscheidend sein.
- Ein Kautionsguthaben kann mit Restforderungen aus dem Mietverhältnis aufgerechnet werden.