Betriebskostenabrechnung: Mischpositionen sind formell unwirksam

Die Vermieterin vermietete den Beklagten seit Juni 2018 eine 6-Zimmer-Wohnung in Hamburg. Mietvertraglich war eine jährliche Abrechnung der Betriebs- und Heizkosten vereinbart. Für das Jahr 2020 legte sie am 26.11.2022 eine kombinierte Betriebs- und Heizkostenabrechnung vor, in der unter anderem die Positionen „Allgemeinstrom“ und „Hausmeister/Garten/Treppe“ auftauchten.

Die Vermieterseite verlangte aus dieser Abrechnung eine Nachzahlung von insgesamt 1.528,23 € und hielt die Zusammenfassung von Kostenarten für zulässig. Vorgerichtlich vertrat sie die Auffassung, eine Sammelposition wie „Hausmeister/Garten/Treppe“ sei jedenfalls dann ordnungsgemäß, wenn der Hausmeister die betreffenden Arbeiten selbst ausführe. Auch Formfehler sollten die Wirksamkeit der Abrechnung nach ihrer Sicht nicht beeinträchtigen.

Die Mieterseite widersprach der Abrechnung über den Mieterverein und beanstandete gerade die beiden Sammelpositionen. Nach ihrer Auffassung waren „Allgemeinstrom“ und „Hausmeister/Garten/Treppe“ formell nicht wirksam, weil darin verschiedene Kostenarten ohne ausreichende Trennung vermischt worden seien. Deshalb müsse mindestens dieser Teil aus der Abrechnung herausgerechnet werden.

Das Gericht gab der Klage nur teilweise statt. Es sah in beiden Positionen unzulässige Mischpositionen und hielt die Abrechnung insoweit für formell unwirksam, ohne die gesamte Abrechnung fallen zu lassen. Die beanstandeten Beträge wurden herausgerechnet; übrig blieb nur der Rest von 338,49 €. Zugleich stellte das Gericht klar, dass sich die Abrechnung grundsätzlich an den Nummern der Betriebskostenverordnung orientieren müsse und eine Sammelposition nicht schon deshalb zulässig werde, weil der Hausmeister einzelne Arbeiten tatsächlich erledigt habe.