Wohnfläche und Umlageschlüssel
- Gericht
- AG Hameln
- Datum
- 05.10.2022
- Az
- 32 C 19/22
Tenata-Zusammenfassung: Stand 01.07.2026
Kurz gesagt
Der Mieter bekam Recht; die Klage auf weitere Betriebskostenzahlung wurde abgewiesen.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Vermieter verlangten für 2021 eine weitere Betriebskostenzahlung für eine vermietete Wohnung.
- 02
Streit bestand über die für die Umlage anzusetzende Wohnfläche (104 qm oder 90 qm) und über einen zusätzlichen Abzug wegen Dachschrägen.
- 03
Außerdem ging es um den Umlageschlüssel bei Wasser/Abwasser (Kopfteile statt Verbrauch) sowie um die Umlage von Treppenhausreinigungskosten.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Die Parteien verband ein Mietvertrag vom 03.01.2019 über eine Wohnung in Hameln. Für 2021 stellte die Vermieterseite eine Betriebskostenabrechnung und verlangte eine Nachzahlung. Streitig waren vor allem die Wohnfläche und einzelne Umlageschlüssel.
Die Vermieterseite legte für die flächenabhängigen Kosten 104 Quadratmeter zugrunde. Zudem rechnete sie Wasser und Abwasser nach Kopfteilen ab und setzte die Treppenhausreinigung an. Auf dieser Basis verlangte sie für 2021 eine weitere Zahlung.
Der Mieter hielt dagegen, die Wohnfläche sei wegen des unbeheizten Hauswirtschaftsraums im Zwischengeschoss geringer. Auch bei Wasser und Abwasser wollte er nach Verbrauch abrechnen, verwies auf vorhandene Wasseruhren und hielt die Kopfteile für unbillig. Die Treppenhausreinigung griff er ebenfalls an.
Das Gericht nahm nur 90 statt 104 Quadratmeter an, weil der 14 Quadratmeter große Hauswirtschaftsraum nicht zur Wohnfläche zählt. Einen weiteren Abzug wegen Dachschrägen ließ es mangels substantiierten Vortrags nicht zu. Wasser und Abwasser durften nach Kopfteilen und die Treppenhausreinigung nach dem Mietvertrag angesetzt werden; die Forderung von 1.254,44 Euro blieb aber unter den Vorauszahlungen von 1.300 Euro.
Ergebnis
Kurzfazit
- Der Mieter bekam Recht; die Klage auf weitere Betriebskostenzahlung wurde abgewiesen.
- Grund war, dass der Zahlungsanspruch nach der gerichtlichen Berechnung nur 1.254,44 € betrug und damit unter den bereits geleisteten Vorauszahlungen von 1.300 € lag.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
Die Entscheidung zeigt, dass die konkrete Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung die Betriebskostenquote unmittelbar verändern kann.
- 2
Sie verdeutlicht außerdem, dass vertraglich vereinbarte Umlageschlüssel (hier bei Wasser/Abwasser nach Kopfteilen) im Ausgangspunkt maßgeblich bleiben.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Bei der Wohnflächenquote für Nebenkosten sollten nicht anrechenbare Flächen sauber nach WoFlV abgegrenzt und dokumentiert werden.
- Vertraglich vereinbarte Umlageschlüssel sollten in der Abrechnung konsistent angewendet und nachvollziehbar begründet werden.
Für Mieter
- Einwände gegen die angesetzte Wohnfläche können die Nachforderung deutlich beeinflussen.
- Bei Vorauszahlungen lohnt der Abgleich, ob die rechnerisch geschuldeten Betriebskosten darunter liegen.