Betriebskostenvorauszahlung: Erhöhung nur mit Abrechnungsergebnis?
- Gericht
- AG Hamburg
- Datum
- 27.06.2022
- Az
- 49 C 13/22
Kurz gesagt
Die Klage blieb erfolglos, weil erwartete Kostensteigerungen allein keine höheren Vorauszahlungen rechtfertigten.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Streit über Betriebskostenvorauszahlungen und eine spätere Erhöhung der Vorauszahlung
- 02
Die Vermieterin verlangte rund 10 € monatlich für mehrere Monate sowie eine höhere Vorauszahlung ab Januar 2021
- 03
Zentral war die Frage, ob eine Erhöhung nach § 560 Abs. 4 BGB auf ein tatsächliches Abrechnungsergebnis gestützt war
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
In dem Mietverhältnis stritten Vermieterin und Mieterin über Betriebskostenvorauszahlungen und eine Erhöhung. Die Mieterin hatte erklärt, einen Teil der Vorauszahlungen nicht mehr zu leisten. Es ging um März 2018 bis November 2021 sowie die Anhebung der Vorauszahlung von 75,60 € auf 121,00 €.
Die Vermieterin verlangte 9,41 € monatlich. Sie stützte sich auf die Betriebskostenvorauszahlung und auf eine Abrechnung mit einer Nachforderung von 11,52 €. Außerdem verwies sie auf erwartete Kostensteigerungen und hielt die höhere Vorauszahlung für berechtigt.
Die Mieterin hielt die Forderung für unbegründet und ließ über den Mieterverein mitteilen, dass sie die Vorauszahlungen gekürzt habe. Gegen die Erhöhung wandte sie ein, sie sei nicht auf ein Abrechnungsergebnis gestützt. Es gab Einwände gegen einzelne Kostenpositionen und ihre Umlagefähigkeit.
Das Amtsgericht wies die Klage ab. Nach Eintritt der Abrechnungsreife konnten die Vorauszahlungen nicht mehr verlangt werden; maßgeblich waren die geleisteten Vorauszahlungen. Auch die Erhöhung nach § 560 Abs. 4 BGB scheiterte, weil sie nicht auf das Abrechnungsergebnis, sondern auf erwartete Kostensteigerungen gestützt war. Das Gericht beanstandete zudem unwirksame oder ohne Umlagevereinbarung abgerechnete Kostenpositionen.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Klage blieb erfolglos, weil erwartete Kostensteigerungen allein keine höheren Vorauszahlungen rechtfertigten.
- Eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung kann nicht allein mit allgemein erwarteten Kostensteigerungen begründet werden.
- Nach Eintritt der Abrechnungsreife musste die Klägerin mit den tatsächlich geleisteten Vorauszahlungen und einem tragfähigen Abrechnungsergebnis arbeiten.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
§ 560 Abs. 4 BGB verlangt für die einseitige Anpassung der Vorauszahlungen einen Bezug zum Abrechnungsergebnis.
- 2
Abrechnungsreife schränkt die spätere Geltendmachung von Betriebskostenvorauszahlungen ein.
- 3
Materiell nicht umlagefähige oder formell fehlerhafte Kostenpositionen tragen eine Erhöhung nicht.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung sollte sauber auf die letzte Abrechnung und deren Ergebnis gestützt werden.
- Vor einer Anpassung müssen die umlagefähigen Kostenpositionen und die Vertragsgrundlage geprüft werden.
Für Mieter
- Erhöhungen nur wegen erwarteter Kostensteigerungen sind angreifbar.
- Bei der Prüfung lohnt sich ein Blick auf Abrechnungsreife, Umlagevereinbarung und formelle Fehler einzelner Positionen.