Betriebskostenabrechnung: Hausstrom und Sammelpositionen sind nicht prüffähig
- Gericht
- AG Hamburg
- Datum
- 03.03.2022
- Az
- 48 C 320/20
Kurz gesagt
Die Klage blieb ohne Erfolg, weil mindestens zwei Abrechnungspositionen formell unwirksam waren.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Streit über eine Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2018
- 02
Der Mieter beanstandete die Positionen „Hausstrom“ und „Schornsteinf.& Rauchmwart3.OGl“ als nicht prüffähig
- 03
Außerdem stand die Position „Treppenhausreinigung“ wegen der behaupteten Leistung durch eine Familienangehörige im Streit
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Der Vermieter verlangte vom Mieter eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2018. Der Mieter wandte sich gegen mehrere angesetzte Positionen und hielt die Abrechnung insoweit für nicht nachvollziehbar oder materiell unberechtigt.
Im Mittelpunkt stand zunächst die Position „Hausstrom“. Das Gericht sah darin eine mögliche Mischposition, weil unter diesem Begriff nicht nur Beleuchtungskosten, sondern auch Stromverbrauch anderer Gemeinschaftsanlagen oder Verbrauchsstellen fallen kann. Aus der Abrechnung selbst ließ sich nicht erkennen, auf welche Verbrauchsstelle sich die Kosten bezogen.
Eine weitere Position verband Schornsteinfeger- und Rauchwarnmelderkosten in einer abgekürzten Sammelbezeichnung. Auch hier war für den Mieter aus der Abrechnung nicht zuverlässig erkennbar, welche Kostenart aus dem Betriebskostenkatalog tatsächlich angesetzt wurde.
Zusätzlich machte der Vermieter Kosten für Treppenhausreinigung geltend. Nach seinem Vortrag sollte seine Ehefrau die Reinigung gegen monatliches Entgelt übernommen haben. Das Gericht prüfte deshalb nicht nur die formelle Prüfbarkeit der Abrechnung, sondern auch, ob eine vergütete Leistung tatsächlich nachgewiesen war und ob unentgeltliche Leistungen von Familienangehörigen als Betriebskosten angesetzt werden dürfen.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Klage blieb ohne Erfolg, weil mindestens zwei Abrechnungspositionen formell unwirksam waren.
- Grund: Mindestens zwei Abrechnungspositionen waren formell unwirksam; die Treppenhausreinigung war außerdem nicht ausreichend als entgeltliche Leistung nachgewiesen.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
Eine Betriebskostenabrechnung muss für den Mieter aus sich heraus nachvollziehbar und prüffähig sein.
- 2
„Hausstrom“ kann als Mischposition unzulässig sein, wenn nicht erkennbar ist, welche Verbrauchsstellen gemeint sind.
- 3
Sammelpositionen aus mehreren Betriebskostenarten sind formell problematisch.
- 4
Unentgeltliche Leistungen eines Dritten dürfen nicht pauschal als Betriebskosten angesetzt werden.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Kostenarten getrennt und nachvollziehbar ausweisen.
- Mischpositionen vermeiden, wenn sie nicht sauber aufgelöst werden können.
- Leistungen Dritter nur mit nachweislicher Vergütung abrechnen.
Für Mieter
- Abrechnungen auf Prüffähigkeit und Mischpositionen kontrollieren.
- Bei angesetzten Fremdleistungen nach der tatsächlichen Vergütung fragen.
- Sammelpositionen und unklare Abkürzungen kritisch prüfen.