Betriebskosten nach Personenanzahl: Änderungsrecht scheitert
- Gericht
- Amtsgericht Bonn
- Datum
- 27.10.2021
- Az
- 204 C 56/21
Kurz gesagt
Der Mieter gewann, weil die Vermieterin den vereinbarten Umlageschlüssel nicht ohne sachlichen Grund ändern durfte.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Streit über den richtigen Verteilungsschlüssel bei Betriebskosten einer Wohnung
- 02
Vertraglich war für Betriebskosten grundsätzlich die Anzahl der Mieter bzw. Bewohner maßgeblich
- 03
Die Vermieterin stellte später für die meisten Positionen auf Wohnfläche um
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Der Kläger mietete mit Vertrag vom 15.09.2013 eine 80 m² große Wohnung und wohnt dort seitdem allein. § 3 Abs. 4 des Mietvertrags sah für die Betriebskosten außer Heizung und Warmwasser eine Umlage nach der Anzahl der Mieter vor; nur bei anderer Vereinbarung oder zwingendem Recht sollte ein anderer Maßstab gelten.
Die Vermieterin rechnete zunächst nach Personenanzahl ab. Mit Schreiben vom 07.12.2017 erklärte sie, ab 2018 für die meisten Positionen nach Wohnfläche abzurechnen, weil dies zweckmäßiger sei, Ungerechtigkeiten vermeide und weniger Aufwand verursache. Wasser und Abwasser blieb sie nach Personenanzahl; 15 von 16 Mietparteien stimmten zu.
Der Kläger ließ über den Mieterbund mitteilen, ein sachlicher Grund fehle. Die Personenanzahl sei nicht unzweckmäßig, die Ermittlung der Bewohnerzahl sei möglich, und die Klausel sei nicht ungenau. Eine Umlage nach Personenanzahl sei auch nicht unbillig, weil mehr Personen mehr Verbrauch auslösten.
Das Gericht hielt das Versäumnisurteil aufrecht. Eine Änderung nach § 3 Abs. 5 war nur bei sachlichem Grund zulässig; daran fehlte es. Ermittlungsschwierigkeiten, Wohnfläche, Home-Office, Mitnutzung durch Dritte und die Zustimmung der übrigen Mietparteien begründeten keinen neuen Grund. Der bisherige Maßstab war erkennbar und blieb maßgeblich.
Ergebnis
Kurzfazit
- Der Mieter gewann, weil die Vermieterin den vereinbarten Umlageschlüssel nicht ohne sachlichen Grund ändern durfte.
- Grund: Die vereinbarte Umlage nach Personenanzahl durfte nach dem Vertrag nicht ohne sachlichen, neu entstandenen Grund auf Wohnfläche umgestellt werden.
- Die von der Vermieterin angeführten Gründe reichten nach Ansicht des Gerichts nicht aus.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
Vertraglich vereinbarter Betriebskostenmaßstab kann den gesetzlichen Flächenschlüssel verdrängen
- 2
Eine spätere Änderung braucht einen sachlichen Grund im Sinne der Vertragsklausel
- 3
Erwartbare Probleme bei der Ermittlung von Bewohnerzahlen reichen dafür regelmäßig nicht
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Eine gewünschte Umstellung des Umlageschlüssels sollte vertraglich sauber abgesichert sein.
- Für eine einseitige Änderung braucht es konkrete, neue Umstände und einen belastbaren sachlichen Grund.
Für Mieter
- Eine im Vertrag festgelegte Personenanzahl kann den Vermieter bei der Abrechnung binden.
- Änderungen des Betriebskostenmaßstabs lassen sich auf ihre vertragliche Grundlage prüfen.