Heiztherme: Wartungskosten waren nicht umlagefähig
- Gericht
- AG Hamburg
- Datum
- 13.08.2021
- Az
- 46 C 101/19
Kurz gesagt
Die Klage und die Widerklage blieben ohne Erfolg.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Der Vermieter verlangte von den Mietern die Erstattung von Kosten für Reinigung und Wartung der Therme.
- 02
Die Mieter hielten die Position für nicht von der Umlagevereinbarung gedeckt und stellten außerdem eine Rückforderung für eine gezahlte Reparaturkostenpauschale in den Raum.
- 03
Streitpunkt war, ob die Thermenkosten als Betriebskosten bzw. Heizkosten auf die Mieter umgelegt werden durften.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Zwischen Vermieter und Mieterseite bestand ein Wohnraummietvertrag. Nach § 4 Nr. 1 schuldete die Mieterseite eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung für Betriebskosten nach Anlage 3 zu § 27 II. BV; in der Zeile „Heizkosten“ war statt eines Betrags „XXXX“ eingetragen, darunter der Hinweis, die Mieter rechneten direkt mit dem Energieversorgungsunternehmen ab.
Die Vermieterseite setzte in der Nebenkostenabrechnung für 2018 unter anderem Kosten für Reinigung und Wartung der Therme von rund 143 € an. Sie hielt diese Position für umlagefähig und meinte, die Thermenwartung falle als Teil der Heizkosten in die abrechenbaren Kosten.
Die Mieterseite bestritt eine Umlagevereinbarung für diese Position. Außerdem zahlte sie im Zusammenhang mit einer Heizungsreparatur rund 74 € aus Kulanz und schrieb dem Vermieter am 18.01.2019, sie übernehme die Kosten trotz fehlender Verpflichtung.
Das Gericht wies die Klage und die Widerklage ab. Nach Wortlaut und Systematik der Vertragsklausel sollten Heizkosten gerade nicht umgelegt werden; jedenfalls griff bei Zweifeln die Unklarheitenregel zulasten der Vermieterseite. Die Rückforderung der Reparaturzahlung scheiterte, weil die Mieterseite mit dem Kulanzschreiben ihre Kenntnis von der fehlenden Pflicht gezeigt hatte und § 814 BGB entgegenstand.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Klage und die Widerklage blieben ohne Erfolg.
- Grund: Für die Thermenkosten fehlte eine Umlagevereinbarung; die Vertragsklausel sprach eher dafür, dass Heizkosten gerade nicht auf die Mieter umgelegt werden sollten.
- Die Rückforderung der gezahlten Reparaturkosten scheiterte zusätzlich an § 814 BGB, weil die Mieter die Zahlung nach eigener Erklärung trotz erkannter fehlender Pflicht geleistet hatten.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB
- 2
§ 305c Abs. 2 BGB
- 3
§ 814 BGB
- 4
Heizkosten und Thermenwartung als Teil der Betriebskostenabrechnung
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Thermen- und Heizkosten sollten im Mietvertrag klar geregelt sein, wenn sie umgelegt werden sollen.
- Unklare Formularregelungen gehen bei AGB zulasten des Verwenders.
- Eine Nebenkostenabrechnung sollte nur Positionen enthalten, die die Umlagevereinbarung trägt.
Für Mieter
- Bei Thermen- und Heizkosten lohnt sich der Blick in die konkrete Umlageklausel.
- Eine Zahlung lässt sich nicht immer zurückholen, wenn sie bewusst in Kenntnis der fehlenden Pflicht erfolgt ist.
- Nebenkostenpositionen sollten mit der vertraglichen Kostenverteilung abgeglichen werden.