Bettwanzenbefall mindert die Miete trotz Mitverursachung
- Gericht
- AG Stuttgart
- Datum
- 30.03.2021
- Az
- 35 C 5509/19
Kurz gesagt
Der Vermieter verlor: Das Gericht wies Räumungs- und Zahlungsansprüche ab.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Die Vermieter verlangten Räumung und Zahlung rückständiger Miete für eine Wohnung in Stuttgart.
- 02
Streit gab es über die Mietzahlung nach einem Vermieterwechsel und über geltend gemachte Mietmängel.
- 03
Der Mieter berief sich auf Bettwanzenbefall, eine defekte Klingelanlage und weitere Mängel.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Die Vermieter vermieteten das Gebäude zunächst an H. zur gewerblichen Untervermietung. Nach Kündigung des Hauptmietvertrags verlangten sie vom Mieter Zahlung direkt an sie; in der Wohnung trat ein erheblicher Befall auf, der als Bettwanzenbefall festgestellt wurde.
Die Vermieter sahen den Mieter im Zahlungsverzug und kündigten mehrfach fristlos und hilfsweise ordentlich. Sie meinten, ein Mietverhältnis mit ihnen bestehe nicht oder jedenfalls seien kündigungsrelevante Rückstände vorhanden; der Bettwanzenbefall stamme aus der Mietersphäre und sperre eine Minderung nicht.
Der Mieter zahlte ab September 2019 zunächst nicht mehr und verlangte einen Nachweis der Gläubigerberechtigung. Zudem berief er sich auf Bettwanzen sowie weitere Mängel an Klingel, Heizung, Warmwasser und Sanitärgegenständen und stellte spätere Zahlungen unter Vorbehalt.
Das Gericht sah den Mietvertrag nach § 565 BGB kraft Gesetzes fortgesetzt und zunächst keinen Verzug, weil die Vermieter ihre Berechtigung nicht hinreichend dargelegt hatten. Für die späteren Kündigungen verneinte es kündigungsrelevante Rückstände wegen der Mietminderung; der Bettwanzenbefall minderte die Miete erheblich, und ein Ausschluss wegen des Mieterverhaltens kam nicht in Betracht, weil dieses als vertragsgemäßer Gebrauch zu werten war.
Ergebnis
Kurzfazit
- Der Vermieter verlor: Das Gericht wies Räumungs- und Zahlungsansprüche ab.
- Grund war, dass der Bettwanzenbefall die Miete um 63 % minderte und dadurch keine kündigungsrelevanten Rückstände mehr übrig blieben.
- Auch der Zahlungsverzug nach dem Vermieterwechsel war zunächst ausgeschlossen, weil die Vermieter ihre Gläubigerberechtigung nicht hinreichend dargelegt hatten.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
§ 536 Abs. 1 BGB – Mietminderung wegen Mängeln
- 2
§ 538 BGB – Mitverursachung bei vertragsgemäßem Gebrauch
- 3
§ 286 Abs. 4 BGB – kein Verzug ohne Vertretenmüssen
- 4
§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB – Kündigung wegen Mietrückstands
- 5
§ 565 BGB – Fortsetzung bei gewerblicher Weitervermietung
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Bei einem gravierenden Bettwanzenbefall kann eine erhebliche Mietminderung in Betracht kommen.
- Vor einer Verzugskündigung müssen die Rückstände nach Minderung und Einwendungen sauber geprüft werden.
- Nach einem Vermieterwechsel sollte die eigene Berechtigung auf Verlangen nachvollziehbar belegt werden.
Für Mieter
- Ein Bettwanzenbefall kann auch dann zur Mietminderung berechtigen, wenn er mit vertragsgemäßem Gebrauch zusammenhängt.
- Nach einem Vermieterwechsel darf die Zahlung zunächst zurückgehalten werden, wenn die Gläubigerberechtigung nicht ausreichend dargelegt ist.
- Mängel sollten früh angezeigt und dokumentiert werden.