Schimmel und Feuchtigkeit: Mietminderung trotz ungeklärter Ursache
- Gericht
- LG Osnabrück
- Datum
- 02.12.1988
- Az
- 11 S 277/88
Kurz gesagt
Die Mieter bekamen teilweise Recht: Für Juni bis August 1987 war eine Mietminderung von 20 % der Kaltmiete angemessen.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Streit um Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht wegen Feuchtigkeitserscheinungen und Schimmelpilzbefall in einer Wohnung.
- 02
Die Parteien stritten darüber, ob die Ursachen für den Mangel bei der Vermieterin oder bei den Mietern lagen.
- 03
Das Berufungsgericht hatte außerdem zu klären, ob neben der Minderung ein Zurückbehaltungsrecht für einen Rest der Miete bestand.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Die Mieter wohnten seit Februar 1978 in einer Wohnung der Vermieterin; die monatliche Kaltmiete betrug 500,00 DM. Im Juni 1987 zahlten sie keine Miete, in Juli und August 1987 behielten sie jeweils 194,40 DM ein. Streitpunkt waren Feuchtigkeitserscheinungen und Schimmelpilzbefall in der Wohnung.
Die Vermieterin verteidigte das Urteil des Amtsgerichts Osnabrück vom 01.06.1988 und beantragte die Zurückweisung der Berufung. Sie hielt an der dort angenommenen Minderung von 50,00 DM im Monat fest und wandte sich gegen die höheren Einbehalte der Mieter.
Die Mieter machten geltend, die Feuchtigkeitsschäden rechtfertigten eine Mietminderung; außerdem dürften sie einen Teil der Miete zurückbehalten. In der Berufung betonten sie, dass nicht nur das Wohnzimmer, sondern auch Bad und Schlafzimmer zu berücksichtigen seien.
Das Landgericht stellte Schimmelpilzbefall im Wohnzimmer, im Schlafzimmer und im Bad fest. Die Ursache ließ sich weder der Vermieterin noch den Mietern zweifelsfrei zuordnen; die Nichterweislichkeit ging zu Lasten der Vermieterin. Daher hielt die Kammer für Juni bis August 1987 eine Mietminderung von 20 % der Kaltmiete für angemessen, verneinte aber ein weitergehendes Zurückbehaltungsrecht.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Mieter bekamen teilweise Recht: Für Juni bis August 1987 war eine Mietminderung von 20 % der Kaltmiete angemessen.
- Grund: Schimmelpilzbefall und Feuchtigkeit waren als Mangel anzusehen; die Ursache ließ sich nicht sicher den Mietern zurechnen.
- Ein Zurückbehaltungsrecht für den nicht von der Minderung erfassten Teil der Miete lehnte das Gericht hier aber ab.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
Schimmelpilzbefall an Wänden kann einen Mietmangel darstellen.
- 2
Ist die Ursache des Mangels ungeklärt, geht die Nichterweislichkeit im Streit um die Verantwortlichkeit zu Lasten der beweisbelasteten Partei.
- 3
Ein formularmäßiger Ausschluss oder eine Einschränkung des Zurückbehaltungsrechts kann unwirksam sein.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Bei Feuchtigkeits- und Schimmelschäden braucht es belastbare Feststellungen zur Ursache, wenn die Verantwortlichkeit des Mieters eingewandt werden soll.
- Formularmäßige Klauseln, die das Zurückbehaltungsrecht einschränken, sind rechtlich angreifbar.
Für Mieter
- Schimmel und Feuchtigkeit können eine Mietminderung rechtfertigen, auch wenn die Ursache nicht sofort geklärt ist.
- Für einen Rest der Miete kann unter Umständen zusätzlich ein Zurückbehaltungsrecht in Betracht kommen, muss aber im Einzelfall begründet werden.