Wohnraummiete: Kündigung wegen beruflicher Nutzung und Untervermietung scheitert
Worum ging es?
- Die Vermieterin verlangte die Räumung einer seit 1995 gemieteten Wohnung und stützte mehrere Kündigungen auf eine behauptete gewerbliche Nutzung der Wohnung, eine nicht angezeigte Untervermietung und spätere Vorwürfe zur Fahrradlagerung.
- Streitpunkt war unter anderem, ob der Mieter nach einer Abmahnung vom Juni 2024 weiterhin in der Wohnung einen Kiteshop oder Massageangebote mit Außenwirkung betrieben hatte.
- Außerdem ging es darum, ob die Untervermietung eines Zimmers ohne vorherige Erlaubnis die Kündigung trägt, obwohl der Mieter für den aufgenommenen Untermieter eine Erlaubnis verlangte.
Der Fall:
Der Mieter wohnte seit 1995 in einer Dreizimmerwohnung in München. Die Gesamtmiete lag bei rund 1.100 € monatlich. Nach dem Auszug früherer Mitbewohner wollte er wieder ein Zimmer untervermieten und die Wohnkosten senken. Ein früheres Untermietverhältnis war in der Vergangenheit schon einmal erlaubt worden.
Die Vermieterseite beanstandete zunächst eine gewerbliche Nutzung der Wohnung. Sie verwies auf einen Kiteshop, Massageangebote und die Nutzung der Wohnanschrift als Geschäftsadresse. Im Juni 2024 sprach sie deswegen eine Abmahnung aus. Kurz darauf folgten weitere Kündigungen, später zusätzlich mit dem Vorwurf einer ungenehmigten Untervermietung und der Lagerung eines E-Bikes in der Wohnung.
Der Mieter bestritt eine nach außen tretende gewerbliche Nutzung nach der Abmahnung. Zugleich verlangte er im Prozess die Erlaubnis, ein Zimmer an den bereits aufgenommenen Untermieter zu überlassen. Die Vermieterin hielt dem entgegen, die verschiedenen Pflichtverletzungen zeigten insgesamt, dass ihr die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten sei.
Kurzfazit
- Der Mieter gewann. Die Räumungsklage blieb erfolglos, und die Vermieterin musste die Untervermietung eines Zimmers an den aufgenommenen Untermieter erlauben.
- Grund: Die Vermieterin konnte nach der Abmahnung vom 20.06.2024 keine erneut oder fortdauernd kündigungsrelevante gewerbliche Nutzung beweisen. Die ungenehmigte Untervermietung war im Einzelfall nicht erheblich genug, weil das Mietverhältnis schon lange bestand und dem Mieter ein Anspruch auf Erlaubnis nach § 553 BGB zustand.
Warum ist das relevant?
- Die Entscheidung zeigt, dass bei einer auf berufliche oder gewerbliche Wohnnutzung gestützten Kündigung genau zwischen bloßer Homeoffice- oder Anschrift-Nutzung und tatsächlich nach außen tretenden Geschäftstätigkeiten unterschieden werden muss.
- Sie macht außerdem deutlich, dass eine Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung an der fehlenden Erheblichkeit scheitern kann, wenn der Mieter die Erlaubnis materiell beanspruchen konnte.
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Wer erst abmahnt, muss für eine spätere Kündigung darlegen und beweisen können, dass genau dieses Verhalten danach erneut oder weiter vorlag.
- Die bloße Geschäftsadresse oder frühere Einzelfälle reichen nicht automatisch aus, um eine Wohnnutzung als kündigungsrelevant gewerblich einzuordnen.
Für Mieter
- Eine nicht genehmigte Teiluntervermietung ist riskant, kann aber kündigungsrechtlich anders zu bewerten sein, wenn ein Anspruch auf Erlaubnis nach § 553 BGB bestand.
- Bei Vorwürfen zur beruflichen Nutzung der Wohnung ist entscheidend, ob tatsächlich Kundenverkehr, Mitarbeiter oder andere nach außen tretende Geschäftstätigkeiten vorliegen.
Quellen
Hinweis: Keine Rechtsberatung. Wir verlinken Primärquellen und geben eine Orientierung.