Berufliche Nutzung der Wohnung
- Gericht
- AG München
- Datum
- 18.09.2025
- Az
- 419 C 23314/24
Tenata-Zusammenfassung: Stand 01.07.2026
Kurz gesagt
Der Mieter gewann. Die Räumungsklage blieb erfolglos, und die Vermieterin musste die Untervermietung eines Zimmers an den aufgenommenen Untermieter erlauben.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Die Vermieterin verlangte die Räumung einer seit 1995 gemieteten Wohnung und stützte mehrere Kündigungen auf eine behauptete gewerbliche Nutzung der Wohnung, eine nicht angezeigte Untervermietung und spätere Vorwürfe zur Fahrradlagerung.
- 02
Streitpunkt war unter anderem, ob der Mieter nach einer Abmahnung vom Juni 2024 weiterhin in der Wohnung einen Kiteshop oder Massageangebote mit Außenwirkung betrieben hatte.
- 03
Außerdem ging es darum, ob die Untervermietung eines Zimmers ohne vorherige Erlaubnis die Kündigung trägt, obwohl der Mieter für den aufgenommenen Untermieter eine Erlaubnis verlangte.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Der Mieter bewohnte seit dem 01.04.1995 eine Dreizimmerwohnung in München; die Miete betrug 1.090 Euro monatlich. Ein früherer Nachtrag erlaubte die Aufnahme eines Untermieters. Zuletzt lebte auch der Beklagte zu 2 dort.
Die Vermieterseite beanstandete am 22.03.2022 eine gewerbliche Nutzung und forderte die Beendigung. Am 20.06.2024 mahnte sie den Mieter erneut wegen einer gewerblichen Nutzung ab und verwies auf Beratung und Verkauf von Kiteboards. Am 18.07.2024 kündigte sie fristlos, hilfsweise ordentlich; später ergänzte sie Vorwürfe zu Massagen, Untervermietung und E-Bike-Lagerung.
Der Mieter bestritt eine gewerbliche Nutzung mit Außenwirkung; bloße Website- oder Adressangaben genügten nicht. Sein Anwalt bat am 04.10.2024 um Zustimmung zur Untervermietung eines Zimmers an den Beklagten zu 2. Der Mieter verwies auf den Auszug seiner Lebensgefährtin und eines früheren Untermieters sowie auf Kostenersparnis.
Das Gericht wies die Räumungsklage ab. Für die Kündigung fehlte der Nachweis einer fortgesetzten gewerblichen Nutzung. Die Teiluntervermietung war nicht erheblich genug; ein Anspruch auf Erlaubnis nach § 553 BGB bestand. Die Widerklage auf Untervermietung hatte Erfolg.
Ergebnis
Kurzfazit
- Der Mieter gewann. Die Räumungsklage blieb erfolglos, und die Vermieterin musste die Untervermietung eines Zimmers an den aufgenommenen Untermieter erlauben.
- Grund: Die Vermieterin konnte nach der Abmahnung vom 20.06.2024 keine erneut oder fortdauernd kündigungsrelevante gewerbliche Nutzung beweisen. Die ungenehmigte Untervermietung war im Einzelfall nicht erheblich genug, weil das Mietverhältnis schon lange bestand und dem Mieter ein Anspruch auf Erlaubnis nach § 553 BGB zustand.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
Die Entscheidung zeigt, dass bei einer auf berufliche oder gewerbliche Wohnnutzung gestützten Kündigung genau zwischen bloßer Homeoffice- oder Anschrift-Nutzung und tatsächlich nach außen tretenden Geschäftstätigkeiten unterschieden werden muss.
- 2
Sie macht außerdem deutlich, dass eine Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung an der fehlenden Erheblichkeit scheitern kann, wenn der Mieter die Erlaubnis materiell beanspruchen konnte.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Wer erst abmahnt, muss für eine spätere Kündigung darlegen und beweisen können, dass genau dieses Verhalten danach erneut oder weiter vorlag.
- Die bloße Geschäftsadresse oder frühere Einzelfälle reichen nicht automatisch aus, um eine Wohnnutzung als kündigungsrelevant gewerblich einzuordnen.
Für Mieter
- Eine nicht genehmigte Teiluntervermietung ist riskant, kann aber kündigungsrechtlich anders zu bewerten sein, wenn ein Anspruch auf Erlaubnis nach § 553 BGB bestand.
- Bei Vorwürfen zur beruflichen Nutzung der Wohnung ist entscheidend, ob tatsächlich Kundenverkehr, Mitarbeiter oder andere nach außen tretende Geschäftstätigkeiten vorliegen.