Kann eine Wohnung wegen offener Betriebskostennachforderungen gekündigt werden?
Worum ging es?
- Ein Vermieter kündigte eine Wohnung fristlos, hilfsweise ordentlich, wegen angeblich offener Mieten und rückständiger Betriebskostennachforderungen.
- Streit gab es außerdem über eine Vorfälligkeitsklausel im Mietvertrag und über die Frage, ob eine Mängelanzeige bei der Hausverwaltung dem Vermieter zugerechnet werden kann.
- Die Mieterin verteidigte sich gegen die Räumung und verlangte im Wege der Widerklage unter anderem Rückzahlung überzahlter Mieten sowie Aufwendungsersatz und Verdienstausfall.
Der Fall:
Die Parteien mieteten die Maisonette-Wohnung schon 1998. Im Vertrag stand eine Klausel, nach der die Miete und die Vorauszahlungen jeweils spätestens am 3. Werktag des Monats im Voraus zu zahlen waren. Außerdem enthielt der Vertrag eine Aufrechnungsbeschränkung für Mieterforderungen.
Im Juni 2021 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich. Er verwies auf Rückstände bei zwei Monatsmieten von jeweils knapp 800 € und zusätzlich auf offene Betriebskostennachforderungen von rund 3.500 € aus mehreren Abrechnungsjahren.
Vor dem LG München I ging es dann vor allem darum, ob die Kündigung wegen der laufenden Mieten schon an der Vertragsklausel scheiterte, ob die Betriebskostennachforderungen die ordentliche Kündigung trugen und ob die späteren Mängel- und Widerklagepunkte daran etwas änderten.
Kurzfazit
- Der Vermieter bekam weitgehend Recht: Die ordentliche Kündigung wegen der offenen Betriebskostennachforderungen hielt und beendete das Mietverhältnis zum 31.03.2022.
- Die Kündigung wegen der laufenden Mieten trug dagegen nicht, weil die Vorfälligkeitsklausel im Mietvertrag wegen der kombinierten Aufrechnungsbeschränkung nach AGB-Recht unwirksam war.
Warum ist das relevant?
- Das Urteil zeigt, dass auch Rückstände aus Betriebskostenabrechnungen eine ordentliche Kündigung tragen können, wenn die Schwelle des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erreicht ist.
- Außerdem macht das Gericht deutlich, wie streng Vorfälligkeits- und Aufrechnungsklauseln in Wohnraummietverträgen am AGB-Recht gemessen werden.
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Offene Betriebskostennachforderungen können ein tragfähiger Kündigungsgrund sein, wenn Höhe und Dauer des Rückstands passen.
- Vertragsklauseln zu Vorfälligkeit und Aufrechnung sollten sauber formuliert sein; zu weitgehende Beschränkungen kippen im AGB-Recht schnell.
Für Mieter
- Auch Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen können kündigungsrelevant werden, wenn sie längere Zeit offen bleiben.
- Eine Mängelanzeige nur bei der Hausverwaltung ersetzt die Anzeige gegenüber dem Vermieter grundsätzlich nicht.
Quellen
Hinweis: Keine Rechtsberatung. Wir verlinken Primärquellen und geben eine Orientierung.