Wann ist eine ordentliche Kündigung nach schneller Nachzahlung treuwidrig?
Worum ging es?
- Ein Vermieter kündigte ein Wohnraummietverhältnis wegen Zahlungsrückständen fristlos und hilfsweise ordentlich.
- Die Mieter glichen die Rückstände schon drei Tage nach Zugang der Kündigung aus und zahlten dabei sogar den vom Vermieter verlangten erhöhten Gesamtbetrag.
- Im Berufungsverfahren war streitig, ob die hilfsweise ordentliche Kündigung trotz schneller Nachzahlung wirksam blieb oder sich im Einzelfall als treuwidrig erwies.
Der Fall:
Der Vermieter verlangte die Räumung einer rund 78 m² großen Wohnung in Hamburg. Er stützte sich auf Mietrückstände und sprach am 8. März 2024 neben einer fristlosen Kündigung auch eine hilfsweise ordentliche Kündigung aus.
Die Mieter zahlten den gesamten Rückstand bereits am 11. März 2024. Dabei überwiesen sie jeweils den vom Vermieter verlangten Betrag von gut 900 €, obwohl zwischen den Parteien gerade umstritten war, ob die erhöhte Gesamtmiete überhaupt geschuldet war.
Später zahlten die Mieter weiter nur rund 860 € monatlich. Das Gericht musste deshalb bewerten, ob ihr Verhalten trotzdem zeigte, dass sie das Mietverhältnis erhalten wollten, und ob sich der Vermieter unter diesen Umständen noch auf die ordentliche Kündigung berufen durfte.
Kurzfazit
- Die Mieter bekamen Recht: Das LG Hamburg hielt die hilfsweise ordentliche Kündigung im konkreten Fall für unwirksam.
- Grund war, dass die Rückstände binnen drei Tagen vollständig ausgeglichen wurden und die Mieter damit trotz des Streits über die Miethöhe ihre Bereitschaft zu vertragsgerechtem Verhalten zeigten; die Berufung auf die Kündigung war deshalb treuwidrig.
Warum ist das relevant?
- Die Entscheidung zeigt, dass eine Schonfristzahlung die ordentliche Kündigung zwar nicht automatisch beseitigt, im Einzelfall aber über § 242 BGB entscheidend werden kann.
- Wichtig sind dabei die konkreten Umstände: schnelle Nachzahlung, bisheriges Verhalten und die Frage, ob wirklich ein schuldhaftes, kündigungsrelevantes Fehlverhalten feststeht.
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs bleibt trotz Schonfristzahlung grundsätzlich möglich, trägt aber nicht automatisch in jedem Einzelfall.
- Wer sich auf die Kündigung beruft, muss damit rechnen, dass Gerichte eine sofortige vollständige Nachzahlung und besondere Umstände unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben würdigen.
Für Mieter
- Eine schnelle vollständige Zahlung kann bei der ordentlichen Kündigung wichtig sein, auch wenn sie die Kündigung nicht automatisch heilt.
- Hilfreich sind konkrete Umstände, die zeigen, dass kein dauerhafter Zahlungsunwille vorliegt, etwa eine sofortige Reaktion und ein nachvollziehbarer Streit über die verlangte Miethöhe.
Quellen
Hinweis: Keine Rechtsberatung. Wir verlinken Primärquellen und geben eine Orientierung.