Eigenbedarf einer GbR: Reicht ein vager Rückkehrplan nach Hamburg aus?
Worum ging es?
- Die Vermieter-GbR verlangte die Räumung einer Wohnung in Hamburg und stützte sich auf Eigenbedarf für eine Angehörige der Gesellschafter.
- Streitpunkt war, ob bei Ausspruch der Kündigung schon ein konkreter und verfestigter Nutzungswunsch für diese Person vorlag oder nur eine offene Rückkehrüberlegung aus Australien.
- Außerdem war umstritten, ob die GbR trotz der Reform des Personengesellschaftsrechts eine Eigenbedarfskündigung aussprechen konnte, obwohl sie nicht im Gesellschaftsregister eingetragen war.
Der Fall:
Der Beklagte mietete eine Dachgeschosswohnung in Hamburg für rund 350 € brutto monatlich. Die Vermieterin war eine GbR, die in das Mietverhältnis eingetreten war. Zusätzlich gab es Streit um einen zur Wohnung gehörenden Dachbodenraum, den der Mieter Jahre zuvor mit Zustimmung der Rechtsvorgängerin ausgebaut hatte.
Mit Schreiben vom 26.07.2023 kündigte die Vermieterin zum 30.04.2024 wegen Eigenbedarfs. Als Bedarfsperson benannte sie eine Angehörige der Gesellschafter, die nach dem Abitur nach Australien gegangen war, dort studiert hatte und Anfang 2024 nach Deutschland zurückkehren wollte. Geplant war nach dem Kündigungsschreiben eine berufliche Tätigkeit in Hamburg, allerdings noch ohne feststehenden Bereich; auch war offen, ob sie allein oder mit ihrem Lebensgefährten zurückkehren würde.
Die Vermieterin trug außerdem vor, die Wohnung solle vor einem Einzug noch umgebaut und modernisiert werden. Konkretere Planungen lagen dazu aber noch nicht vor. Der Mieter hielt die Kündigung deshalb für eine unzulässige Vorratskündigung und bestritt, dass der Eigenbedarf bei Ausspruch der Kündigung schon ausreichend feststand.
Kurzfazit
- Der Mieter gewann. Die Räumungsklage wurde abgewiesen.
- Grund: Das AG Hamburg sah bei Ausspruch der Kündigung keinen hinreichend verfestigten Eigenbedarf. Die benannte Bedarfsperson erwog nur eine Rückkehr nach Hamburg und eine spätere Arbeitssuche; ob sie tatsächlich einziehen würde, war noch offen. Eine Kündigung auf Vorrat reicht dafür nicht aus.
Warum ist das relevant?
- Die Entscheidung zeigt, dass eine Eigenbedarfskündigung mehr als einen nachvollziehbaren Wunsch braucht: Der Nutzungsentschluss muss im Kündigungszeitpunkt schon konkret sein.
- Zugleich stellt das Urteil klar, dass eine vor dem 01.01.2024 ausgesprochene Kündigung nicht schon deshalb scheitert, weil die kündigende GbR noch nicht im Gesellschaftsregister eingetragen war.
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Eine Eigenbedarfskündigung sollte erst ausgesprochen werden, wenn der Einzugsplan der Bedarfsperson tatsächlich feststeht und sich konkret belegen lässt.
- Offene Fragen zu Arbeitsplatz, Rückkehrzeitpunkt oder Haushaltskonstellation können dafür sprechen, dass der Bedarf noch nicht verfestigt ist.
Für Mieter
- Bei einer Eigenbedarfskündigung kann entscheidend sein, ob die benannte Person die Wohnung wirklich zeitnah nutzen will oder nur verschiedene Möglichkeiten erwägt.
- Vage Rückkehr- oder Umbaupläne können ein starkes Argument gegen die Wirksamkeit der Kündigung sein.
Quellen
Hinweis: Keine Rechtsberatung. Wir verlinken Primärquellen und geben eine Orientierung.