Eigenbedarfskündigung im Münchner Modell und zur Mieterschutzverordnung
- Gericht
- LG München I
- Datum
- 09.08.2024
- Az
- 14 S 16755/23
Kurz gesagt
Die Beklagten gewannen in zweiter Instanz: Das Landgericht wies die Räumungsklage ab.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Streit über Räumung und Herausgabe einer Wohnung nach Eigenbedarfskündigung
- 02
Kernfrage: Welche Kündigungssperrfrist gilt nach § 577a BGB bei Erwerb, WEG-Teilung und späterem Zweiterwerb?
- 03
Zusätzlich ging es um die Anwendung der Bayerischen Mieterschutzverordnung
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Die Mieterseite bewohnte die Wohnung seit März 2004; die zweite Mieterin trat Ende 2004 in den Vertrag ein. Schon seit 2000 mietete sie die Nachbarwohnung, beide Einheiten wurden mit Zustimmung der damaligen Vermieterin verbunden und als ein Wohnraum genutzt.
Die Vermieterseite erwarb die Wohnung 2016 von einer GmbH & Co. KG, die das Anwesen 2012 im Grundbuch hielt. Nach der Teilung 2013 wurde das Wohnungseigentum am 04.04.2013 eingetragen. Mit Schreiben vom 02.09.2022 kündigte die Vermieterseite wegen Eigenbedarfs für den Sohn der Klägerin zu 1) bzw. den Enkel des Klägers zu 2).
Die Mieterseite hielt die Kündigung für unwirksam. Sie meinte, die 10-jährige Sperrfrist laufe noch, die Kläger seien weder Erwerber des ungeteilten Anwesens noch Gesellschafter der ursprünglichen Erwerberin gewesen. Deshalb greife § 577a Abs. 1a oder Abs. 2a BGB nicht; maßgeblich sei § 577a Abs. 1 BGB mit Fristbeginn erst am 08.03.2017.
Das Landgericht folgte der Mieterseite. Zwar hielt es den Eigenbedarf für glaubhaft, sah die Kündigung aber wegen der bei Zugang noch laufenden Sperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB i.V.m. § 1 Satz 2 BayMiSchuV als unwirksam an. § 577a Abs. 1a und Abs. 2a BGB seien hier nicht einschlägig; die Räumungsklage wurde abgewiesen.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Beklagten gewannen in zweiter Instanz: Das Landgericht wies die Räumungsklage ab.
- Grund war, dass die 10-jährige Kündigungssperrfrist nach § 577a Abs. 1 BGB i.V.m. der Bayerischen Mieterschutzverordnung noch lief.
- Das Gericht hielt § 577a Abs. 1a und Abs. 2a BGB in dieser Konstellation nicht für einschlägig.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
§ 577a Abs. 1, Abs. 1a und Abs. 2a BGB
- 2
§ 1 BayMiSchuV
- 3
Eigenbedarfskündigung nach späterer Umwandlung in Wohnungseigentum
- 4
Abgrenzung zwischen Erst- und Zweiterwerb im „Münchner Modell“
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Bei Eigenbedarf nach Umwandlung in Wohnungseigentum die Sperrfrist aus § 577a BGB und landesrechtlichen Verlängerungen früh prüfen.
- Im Münchner Modell kann entscheidend sein, ob der kündigende Erwerber selbst Gesellschafter der ursprünglichen Erwerberin war.
Für Mieter
- Bei Eigenbedarfskündigungen nach Erwerbskette, WEG-Teilung und Weiterverkauf den Beginn der Sperrfrist genau nachverfolgen.
- Wenn der Kündigende nur Zweiterwerber des Wohnungseigentums ist, kommt es auf die richtige Einordnung unter § 577a Abs. 1 oder Abs. 1a/Abs. 2a BGB an.