Fristlose Kündigung bei massiven Bedrohungen im Haus und elektronischer Signatur
Worum ging es?
- Die Vermieterin verlangte die Räumung einer Wohnung nach mehreren fristlosen, hilfsweise ordentlichen Kündigungen wegen Störung des Hausfriedens.
- Streitpunkt war, ob wiederholte nächtliche Belästigungen, Bedrohungen und aggressive Vorfälle gegenüber Mitmietern die außerordentliche Kündigung tragen.
- Außerdem ging es um die Formfrage, ob eine Kündigung in einem qualifiziert elektronisch signierten Schriftsatz mit beA-Zustellung von Anwalt zu Anwalt das Schriftformerfordernis erfüllt.
Der Fall:
Die Beklagte zu 1) mietete die Wohnung ab Mai 2019, ihr Sohn lebte dauerhaft mit in der Wohnung. Seit 2022 warf die Vermieterin den Beklagten wiederholte Störungen im Haus vor, darunter nächtliches Klingeln, Lärm, Beleidigungen sowie bedrohliches Verhalten gegenüber Nachbarn. Die Vorwürfe wurden teils bestritten.
Nach einem Abmahnschreiben aus Oktober 2022 folgten eine erste Kündigung im Dezember 2022 und eine weitere Kündigung im April 2023 mit mehreren dokumentierten Vorfällen aus Februar und März 2023. Im November 2023 erklärte die Vermieterin erneut fristlos die Kündigung und stützte sie auf weitere Auseinandersetzungen und Bedrohungen aus September 2023.
Die dritte Kündigung wurde in einem anwaltlichen Schriftsatz mit qualifizierter elektronischer Signatur erklärt und im Dezember 2023 per beA von Anwalt zu Anwalt zugestellt. Im Prozess wurden mehrere Zeugen zu den Vorfällen im Haus vernommen; die Beklagten beantragten Klageabweisung und hilfsweise eine Räumungsfrist.
Kurzfazit
- Die Vermieterin gewann: Das AG Hamburg verurteilte die Beklagten zur Räumung und Herausgabe der Wohnung.
- Grund: Das Gericht sah die fristlose Kündigung vom 03.11.2023 als formwirksam an und bejahte eine nachhaltige, schwerwiegende Störung des Hausfriedens durch nachgewiesene Bedrohungen und Übergriffe; eine Fortsetzung des Mietverhältnisses war unzumutbar.
Warum ist das relevant?
- Die Entscheidung zeigt, dass massive Bedrohungen und körperlich-aggressive Vorfälle gegenüber Mitmietern eine außerordentliche Kündigung wegen Störung des Hausfriedens tragen können.
- Sie konkretisiert außerdem die Formanforderungen: Eine Kündigungserklärung in einem qualifiziert elektronisch signierten Schriftsatz kann bei ordnungsgemäßem elektronischem Zugang formwirksam sein.
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Bei Hausfriedensstörungen sollten Vorfälle mit Datum, beteiligten Personen und Reaktionen dokumentiert sowie Abmahnungen klar formuliert werden.
- Bei elektronischer Übermittlung einer Kündigung sind qualifizierte Signatur und nachweisbarer Zugang des signierten Dokuments zentral.
Für Mieter
- Schwerwiegende Bedrohungen oder Übergriffe im Haus können auch dann kündigungsrechtlich erheblich sein, wenn sich Konflikte zuvor wechselseitig aufgeschaukelt haben.
- Wer sich gegen Kündigungsvorwürfe verteidigt, sollte frühzeitig zu einzelnen Vorfällen konkret vortragen und entlastende Umstände belegen.
Quellen
Hinweis: Keine Rechtsberatung. Wir verlinken Primärquellen und geben eine Orientierung.