Räumungsklage scheitert am Kündigungsausschluss
Worum ging es?
- Die Parteien stritten über die Räumung und Herausgabe einer Wohnung in der M-Straße im 1. Obergeschoss in I2.
- Der Kläger hielt das Mietverhältnis für gewerblich; die Beklagte ging von Wohnraummiete aus.
- Streitpunkt waren eine erklärte Anfechtung sowie eine außerordentliche und hilfsweise ordentliche Kündigung.
Der Fall:
Am 01.03.2021 unterzeichneten die Parteien einen Mietvertrag über eine etwa 50 m² große Wohnung mit einer monatlichen Gesamtmiete von rund 310 €. Im Vertrag war vorgesehen, dass die Räume nur zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen; zugleich war Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung an Dritte erlaubt.
Mit einem Schreiben erklärte der Kläger die Anfechtung des Vertrags und kündigte vorsorglich fristlos, hilfsweise fristgemäß. Zugleich forderte er die Beklagte zur Räumung und Herausgabe vor Ablauf des vereinbarten Kündigungsausschlusses auf. Er verwies dabei unter anderem auf eine behauptete Wohnungsgröße von etwa 55 m², eine ortsübliche Miete von etwa 650 € und auf die Untervermietungsklausel.
Die Beklagte hielt dem entgegen, dass es sich um einen Wohnraummietvertrag handele und eine ordentliche Kündigung nach dem Vertrag erstmals zum 01.01.2024 zulässig sei. Sie bestritt außerdem einen Verstoß gegen §§ 134, 138 BGB und einen tragfähigen Anfechtungsgrund.
Kurzfazit
- Die Klage auf Räumung und Herausgabe blieb ohne Erfolg.
- Der Kündigungsversuch scheiterte vor allem daran, dass die ordentliche Kündigung nach dem Vertrag erst zum 01.01.2024 zulässig war und der Kläger früher gekündigt hatte.
- Auch für eine außerordentliche Kündigung, eine Nichtigkeit des Vertrags oder Ansprüche aus §§ 985, 812 BGB sah das Gericht keine tragfähige Grundlage.
Warum ist das relevant?
- Ein vereinbarter Kündigungsausschluss bleibt grundsätzlich wirksam, solange das außerordentliche Kündigungsrecht unberührt bleibt.
- Die Klausel zur erlaubten Untervermietung stellte nach Auffassung des Gerichts keinen Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot dar, sondern eine Konkretisierung von § 540 BGB.
- Für einen wichtigen Grund nach § 543 Abs. 1 BGB genügt pauschaler Vortrag zu einer abstrakten Gläubigergefährdung nicht.
- Auch eine Umdeutung der Kündigung auf den nächstzulässigen Termin war nach dem Vortrag nicht veranlasst.
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Wer einen Kündigungsausschluss vereinbart hat, muss eine ordentliche Kündigung an den vereinbarten Termin anpassen.
- Für eine außerordentliche Kündigung braucht es konkret darlegbare Gründe; pauschale Hinweise auf Gläubigergefährdung reichen nicht.
Für Mieter
- Ein vereinbarter Kündigungsausschluss kann vor einer frühen ordentlichen Kündigung schützen.
- Eine Klausel zur erlaubten Untervermietung macht einen Mietvertrag nicht automatisch ungewöhnlich oder nichtig.
Quellen
Hinweis: Keine Rechtsberatung. Wir verlinken Primärquellen und geben eine Orientierung.