Rechtsprechung kompakt

Räumungsklage scheitert am Kündigungsausschluss

Gericht: Amtsgericht Velbert
Datum: 28.02.2024
Az: 10 C 87/23

Tenata-Zusammenfassung: Stand 01.07.2026

Kurz gesagt

Die Klage auf Räumung und Herausgabe blieb ohne Erfolg.

Fallrahmen

Worum ging es?

01
Die Parteien stritten über die Räumung und Herausgabe einer Wohnung in der M-Straße im 1. Obergeschoss in I2.
02
Der Kläger hielt das Mietverhältnis für gewerblich; die Beklagte ging von Wohnraummiete aus.
03
Streitpunkt waren eine erklärte Anfechtung sowie eine außerordentliche und hilfsweise ordentliche Kündigung.

Lesepfad

Sachverhalt

Der Fall

Am 01.03.2021 unterzeichneten die Parteien einen Mietvertrag über die Wohnung in der M-Straße in I2. Vorgesehen war Nutzung zu Wohnzwecken; die Miete betrug 310 € für eine im Vertrag mit etwa 50 m² bezeichnete Wohnung. Untervermietung war erlaubt, eine Kündigung sollte erstmals ab 01.01.2024 zulässig sein.

Die Vermieterseite focht den Vertrag an und kündigte vorsorglich fristlos, hilfsweise fristgemäß. Zugleich verlangte sie Räumung und Herausgabe bis zum 30.09.2023. Sie berief sich auf 55,06 m², 649,38 € und die Untervermietungsklausel. Außerdem machte sie geltend, der Vertrag sei zur Benachteiligung von Gläubigern geschlossen worden.

Die Mieterseite hielt dem entgegen, es handele sich um Wohnraummiete und der Kläger sei nicht aktiv legitimiert. Eine wirksame Kündigung liege nicht vor; auch für §§ 134, 138 BGB oder einen Anfechtungsgrund fehle tragfähiger Vortrag.

Das Gericht wies die Klage ab. Es ließ offen, ob Wohnraum- oder Gewerberaummiete vorlag. Die ordentliche Kündigung war vertraglich bis zum 01.01.2024 ausgeschlossen, die erklärte Kündigung sollte aber schon zum 30.09.2023 wirken. Eine außerordentliche Kündigung scheiterte am fehlenden wichtigen Grund; auch §§ 134, 138, 985 BGB und bereicherungsrechtliche Ansprüche trugen nicht.

Ergebnis

Kurzfazit

Die Klage auf Räumung und Herausgabe blieb ohne Erfolg.
Der Kündigungsversuch scheiterte vor allem daran, dass die ordentliche Kündigung nach dem Vertrag erst zum 01.01.2024 zulässig war und der Kläger früher gekündigt hatte.
Auch für eine außerordentliche Kündigung, eine Nichtigkeit des Vertrags oder Ansprüche aus §§ 985, 812 BGB sah das Gericht keine tragfähige Grundlage.

Einordnung

Warum ist das relevant?

1
Ein vereinbarter Kündigungsausschluss bleibt grundsätzlich wirksam, solange das außerordentliche Kündigungsrecht unberührt bleibt.
2
Die Klausel zur erlaubten Untervermietung stellte nach Auffassung des Gerichts keinen Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot dar, sondern eine Konkretisierung von § 540 BGB.
3
Für einen wichtigen Grund nach § 543 Abs. 1 BGB genügt pauschaler Vortrag zu einer abstrakten Gläubigergefährdung nicht.
4
Auch eine Umdeutung der Kündigung auf den nächstzulässigen Termin war nach dem Vortrag nicht veranlasst.

Anwendung

Was heißt das praktisch?

Für Vermieter

Wer einen Kündigungsausschluss vereinbart hat, muss eine ordentliche Kündigung an den vereinbarten Termin anpassen.
Für eine außerordentliche Kündigung braucht es konkret darlegbare Gründe; pauschale Hinweise auf Gläubigergefährdung reichen nicht.

Für Mieter

Ein vereinbarter Kündigungsausschluss kann vor einer frühen ordentlichen Kündigung schützen.
Eine Klausel zur erlaubten Untervermietung macht einen Mietvertrag nicht automatisch ungewöhnlich oder nichtig.