Eigenbedarfskündigung nach Einbringung in die familiennahe GbR
- Gericht
- AG München
- Datum
- 02.02.2024
- Az
- 420 C 18349/22
Kurz gesagt
Die Klägerin gewann: Das Gericht bejahte den Räumungs- und Herausgabeanspruch.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Die Klägerin verlangte nach einer Eigenbedarfskündigung Räumung und Herausgabe der Wohnung.
- 02
Der Beklagte hielt den Eigenbedarf für vorgeschoben und berief sich unter anderem auf eine Kündigungssperrfrist nach der Umwandlung des Objekts.
- 03
Streitpunkt war außerdem, ob eine Räumungsfrist zu gewähren ist.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Der Beklagte mietete die Wohnung in der F.-straße in M. im Februar 2004 an. Später erwarb G. W. das Anwesen, ließ es in Wohnungseigentum aufteilen und brachte es Ende 2021 in die Klägerin ein, eine familiennahe GbR aus ihm, seiner Ehefrau und den beiden Kindern.
Die Vermieterseite kündigte am 27.07.2022 zum 30.04.2023 wegen Eigenbedarfs. S. W. sollte die Wohnung als eigenen Hausstand in München nutzen, weil sie dort ab Mai 2023 ihren letzten Ausbildungsabschnitt begann und dafür eine Unterkunft in Nähe ihrer Arbeitsstätte brauchte.
Der Beklagte widersprach nicht, räumte aber nicht. Er hielt den Eigenbedarf für vorgeschoben, verwies auf frühere Auszugsbitten wegen eines geplanten Dachgeschossausbaus, auf angeblich ungeeigneten Wohnraum und auf eine weitere freie Wohnung im 4. OG. Außerdem berief er sich auf die Sperrfrist des § 577a BGB.
Das Gericht gab der Klägerin recht. Die Kündigung sei formell ordnungsgemäß und materiell wirksam; die Zeugin S. W. und G. W. hätten einen ernsthaften Überlassungswillen nachvollziehbar geschildert. § 577a BGB greife nicht, weil die Einbringung in die familiennahe GbR kein relevantes neues Eigenbedarfsrisiko geschaffen habe. Dem Beklagten wurde eine Räumungsfrist bis 30.04.2024 gewährt.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Klägerin gewann: Das Gericht bejahte den Räumungs- und Herausgabeanspruch.
- Grund war, dass die Eigenbedarfskündigung formell und materiell wirksam war und § 577a BGB nach der hier maßgeblichen Konstellation nicht sperrte.
- Zusätzlich erhielt der Beklagte eine Räumungsfrist bis zum 30.04.2024.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB: Eigenbedarf für die Gesellschafterin S. W. wurde bejaht.
- 2
§ 573 Abs. 3 BGB: Das Kündigungsschreiben enthielt nach Auffassung des Gerichts genug Kerntatsachen.
- 3
§ 577a BGB: Die Sperrfrist griff nach der Bewertung des Gerichts nicht ein.
- 4
§ 721 ZPO: Wegen der Wohnsituation wurde eine Räumungsfrist gewährt.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Eigenbedarf bei einer familiennahen GbR sauber mit konkreten Tatsachen begründen.
- Bei Umwandlungs- und Einbringungskonstellationen die Sperrfrist-Frage früh mitdenken.
- Bei langer Mietdauer und angespanntem Markt kann trotz Obsiegens eine Räumungsfrist nötig werden.
Für Mieter
- Kündigung und Sperrfrist bei Umwandlung genau prüfen.
- Ein Vorwurf des vorgeschobenen Eigenbedarfs braucht konkrete Anhaltspunkte.
- Auch bei unterliegender Hauptsache kann über § 721 ZPO noch Zeit gewonnen werden.