Eigenbedarf vor Mietbeginn: Kein Schadensersatz für entgangene Umzugsbeihilfe
Worum ging es?
- Die Parteien schlossen einen Mietvertrag über eine Erdgeschosswohnung mit einem zusätzlichen Vorbehalt zur Eigenbedarfskündigung.
- Kurz nach Vertragsschluss übersandten die Vermieter ein Schreiben mit der Überschrift „Widerruf“ und erklärten zugleich eine Kündigung wegen Eigenbedarfs.
- Die künftigen Mieter verlangten Schadensersatz wegen einer aus ihrer Sicht entgangenen Umzugsbeihilfe von 3.000 €; die Vermieter machten im Gegenzug vorgerichtliche Anwaltskosten geltend.
Der Fall:
Die Kläger und Beklagten schlossen am 24.09.2021 einen schriftlichen Mietvertrag über eine Erdgeschosswohnung. In den weiteren Ergänzungen hielten sie fest, dass eine Kündigung durch die Vermieter wegen Eigenbedarfs nur bei Heirat des Sohnes und gewünschtem Platz im Erdgeschoss möglich sein solle.
Am 28.09.2021 erhielten die Kläger ein von den Beklagten unterzeichnetes Schreiben mit der Überschrift „Widerruf“. Darin wurde auf ein angebliches gesetzliches Widerrufsrecht verwiesen und zugleich ein Eigenbedarf genannt. Mit Schreiben vom 09.10.2021 erklärten die Beklagten, ein gesetzliches Widerrufsrecht bestehe nicht; sie verstanden das Schreiben als Angebot auf Abschluss eines Aufhebungsvertrags und nahmen dieses an.
Die Kläger wollten ursprünglich bei ihren damaligen Vermietern eine einvernehmliche Aufhebung ihres bisherigen Mietverhältnisses erreichen. Dafür war dort eine Umzugsbeihilfe von 3.000 € im Gespräch. Nachdem es nach dem Schreiben der Beklagten nicht zu dieser Lösung kam, verlangten die Kläger von den Beklagten Ersatz dieses Betrags sowie Freistellung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten.
Kurzfazit
- Die Klage blieb erfolglos.
- Das Gericht sah keinen ersatzfähigen Schaden aus dem Schreiben vom 28.09.2021, weil die Kläger den Mietvertrag hätten fortsetzen können und die spätere Nichtdurchführung jedenfalls auf der späteren einvernehmlichen Aufhebung beruhte.
- Auf die Widerklage mussten die Kläger die vorgerichtlichen Anwaltskosten der Beklagten in Höhe von 446,49 € erstatten, weil die unberechtigte Forderung der Kläger eine Pflichtverletzung darstellte.
Warum ist das relevant?
- Ein gesetzliches Widerrufsrecht für den geschlossenen Mietvertrag bestand nach Ansicht des Gerichts nicht.
- Die im Schreiben erklärte Eigenbedarfskündigung war wegen der vertraglichen Einschränkung und des Sachverhalts unbegründet.
- Für einen Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB fehlte es an der haftungsausfüllenden Kausalität zwischen dem Schreiben der Beklagten und der entgangenen Umzugsbeihilfe.
- Die unberechtigte Geltendmachung der Ersatzforderung verletzte nach Auffassung des Gerichts die Rücksichtnahmepflicht aus dem Vertragsverhältnis.
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Vor vorgerichtlichen Schreiben oder einer Aufhebungsvereinbarung sollte sauber geklärt werden, ob überhaupt ein Kündigungs- oder Widerrufsrecht besteht.
- Wer unberechtigte Forderungen abwehren muss, kann unter Umständen die dafür erforderlichen Anwaltskosten ersetzt verlangen.
Für Mieter
- Ein geplatzter Plan zur Aufhebung des eigenen Altvertrags reicht nicht automatisch für Schadensersatz gegen den neuen Vermieter.
- Bei Schadensersatz wegen eines Vertragsabbruchs braucht es einen klaren Kausalzusammenhang zwischen Pflichtverletzung und Schaden.
Quellen
Hinweis: Keine Rechtsberatung. Wir verlinken Primärquellen und geben eine Orientierung.