Härteeinwand bei Eigenbedarfskündigung
- Gericht
- AG München
- Datum
- 2023-03-10
- Az
- 461 C 1702/21
Kurz gesagt
Die Kläger bekommen Recht und erhalten Räumung und Herausgabe.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Wohnungsvermieter kündigen wegen Eigenbedarfs.
- 02
Die Mieterin erhebt Härtewiderspruch und rügt außerdem die Zurückweisung wegen fehlender Originalvollmacht.
- 03
Streit ist auch, ob Härtegründe noch nach Ablauf der Kündigungsfrist berücksichtigt werden können.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Seit 1981 war eine Wohnung in München vermietet. Die späteren Vermieter wurden 2019 Eigentümer. Im Mietvertrag war eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten vereinbart; die Nettomiete lag bei gut 1.200 €, die Gesamtmiete bei rund 1.500 €.
Mit Schreiben vom 02.01.2020 kündigte die Vermieterseite zum 31.12.2020 wegen Eigenbedarfs für zwei erwachsene Kinder und deren zwei minderjährige Söhne. Der jüngere Sohn war schwer erkrankt und auf eine Wohnung mit Aufzug angewiesen; die bisherige Wohnung der Familie lag im fünften Stock ohne Aufzug.
Die Mieterseite erhob im Oktober 2020 über den Mieterverein Härtewiderspruch. Das Schreiben enthielt zunächst keine Originalvollmacht; die Vermieterseite wies den Widerspruch am 04.11.2020 zurück. Zugleich berief sich die Mieterin auf die psychische Erkrankung der Tochter, auf Suizidgefahr und darauf, trotz Suche keine Ersatzwohnung gefunden zu haben.
Das Gericht gab der Räumungsklage statt. Es hielt die Eigenbedarfskündigung für wirksam und die Zurückweisung des Widerspruchs wegen der fehlenden Originalvollmacht für verspätet, sah aber keinen durchgreifenden Härtegrund: Die Suche nach Ersatzwohnraum sei nicht ausreichend belegt, und ein erst nach Ablauf der Kündigungsfrist entstandener Härteeinwand bleibe unbeachtlich.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Kläger bekommen Recht und erhalten Räumung und Herausgabe.
- Grund: Die Eigenbedarfskündigung war wirksam, und der Härteeinwand half nicht, weil der maßgebliche Härtegrund spätestens bis zum Ablauf der Kündigungsfrist vorliegen muss.
- Die Zurückweisung des Widerspruchs wegen fehlender Originalvollmacht erfolgte außerdem nicht mehr unverzüglich.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
Eigenbedarf ist eine innere Tatsache; die persönliche Anhörung des Vermieters kann für die Überzeugungsbildung besonders wichtig sein.
- 2
Eine Zurückweisung nach § 174 BGB kann nach mehr als einer Woche verspätet sein, wenn keine besonderen Umstände vorliegen.
- 3
Härtegründe nach § 574 BGB müssen nach Auffassung des Gerichts spätestens bei Ablauf der Kündigungsfrist vorliegen.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Eigenbedarf und begünstigte Personen sollten in der Kündigung klar benannt werden.
- Auf einen Widerspruch ohne Originalvollmacht sollte zügig reagiert werden.
- Die eigene Wohnsituation und den Nutzungsbedarf im Prozess gut belegen.
Für Mieter
- Härtegründe früh und konkret vortragen.
- Widerspruch über Vertreter möglichst mit Originalvollmacht einreichen.
- Gesundheitliche Belastungen und Wohnungssuche sauber belegen.