Kündigungsausschluss im Formularmietvertrag war unwirksam
- Gericht
- AG Landsberg
- Datum
- 14.02.2023
- Az
- 1 C 242/22
Kurz gesagt
Die Mieter gewannen: Das Gericht wies die Klage auf die Mieten für Januar bis April 2022 ab.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Vermieter verlangte Mieten für Januar bis April 2022 aus einem Wohnraummietvertrag.
- 02
Die Mieter hatten bereits im September 2021 gekündigt und beriefen sich auf die Beendigung zum 31.12.2021.
- 03
Streitpunkt war, ob ein im Formularmietvertrag vereinbarter vierjähriger Kündigungsausschluss wirksam war.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Am 20.03.2020 schlossen die Parteien einen Mietvertrag über eine Wohnung in Landsberg; Beginn war am 01.04.2020, die Übergabe am 25.03.2020. Unter den sonstigen Vereinbarungen stand, dass eine Beendigung erstmals mit Ablauf von vier Jahren ab Vertragsschluss möglich sein sollte.
Die Vermieterseite verlangte für Januar bis April 2022 insgesamt 3.700 €. Sie hielt die Kündigung vom 06.09.2021 für unwirksam und berief sich auf den Kündigungsausschluss; nach ihrer Ansicht war die Klausel wirksam, durch Makler-E-Mail und Exposé bestätigt und durch eine spätere Fortsetzung des Mietverhältnisses überholt.
Die Mieterseite kündigte am 06.09.2021 wegen eines Pflegefalls in der Familie und erklärte die Beendigung zum 31.10.2021. Später legte sie Einspruch gegen die Vollstreckungsbescheide ein und wandte ein, der Kündigungsausschluss im Formularmietvertrag sei unwirksam; eine Fortsetzung sei nicht vereinbart worden.
Das Gericht hob die Vollstreckungsbescheide auf und wies die Klage ab. Es sah die Kündigung als ordentliche Kündigung an, die das Mietverhältnis zum 31.12.2021 beendete. Die Klausel hielt einer Inhaltskontrolle nicht stand: überraschend, nicht individuell ausgehandelt und unwirksam, weil das Recht zur außerordentlichen Kündigung nicht klar offenblieb.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Mieter gewannen: Das Gericht wies die Klage auf die Mieten für Januar bis April 2022 ab.
- Grund war, dass die Kündigung vom 06.09.2021 das Mietverhältnis spätestens zum 31.12.2021 beendet hatte.
- Der vertragliche Kündigungsausschluss war als Formularregelung unwirksam, weil er die ordentliche Kündigung für vier Jahre sperren und das Recht zur außerordentlichen Kündigung nicht klar offenhalten sollte.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
Wirksamkeit eines beiderseitigen Kündigungsausschlusses in einem Formularmietvertrag.
- 2
Unwirksamkeit einer überraschenden Klausel nach § 305c BGB.
- 3
Ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nach § 573c BGB.
- 4
Urkundenprozess bei Mietzinsklage.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Kündigungsausschlüsse in Formularmietverträgen müssen klar, transparent und rechtlich haltbar formuliert sein.
- Wer sich auf eine Fortsetzung des Mietverhältnisses beruft, sollte eine spätere Einigung urkundlich sauber dokumentieren.
Für Mieter
- Auch bei vereinbartem Kündigungsausschluss kann die Klausel unwirksam sein, wenn sie als Formularregelung überraschend oder intransparent ist.
- Eine erklärte ordentliche Kündigung kann das Mietverhältnis beenden, wenn der Ausschluss nicht trägt.