Kautionsrückzahlung nach Wohnraummiete: Endrenovierungsklausel war unwirksam
- Gericht
- AG Hamburg
- Datum
- 16.06.2021
- Az
- 49 C 336/20
Kurz gesagt
Die Kläger bekamen im Kern Recht, weil das Gericht ein Wohnraummietverhältnis annahm und die Kaution nach § 551 BGB behandelte.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Streit um Rückzahlung einer Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses
- 02
Streit darüber, ob die Räume als Wohnraum oder als Gewerberaum zu behandeln waren
- 03
Streit darüber, ob eine formularmäßige Endrenovierungsklausel die Aufrechnung mit Renovierungskosten trug
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Der Vermieter und die Mieterin schlossen 2015 einen schriftlichen Vertrag über eine Hamburger Wohnung. Im Vertrag war eine monatliche Miete von rund 2.200 € vereinbart; außerdem wurde eine Sicherheitsleistung von 6.500 € gezahlt. Nach dem Einzug lebten dort mehrere Personen in einer Wohngemeinschaft.
Später kündigten die damaligen Bewohner das Mietverhältnis zum Ende Januar 2020 und gaben die Schlüssel anschließend beim Vermieter ab. Der Vermieter rechnete im März 2020 mit 5.700 € wegen angeblich nicht ausgeführter Schönheitsreparaturen und zusätzlich mit 800 € Miete für März 2020 gegen den Kautionsanspruch auf.
Die Kläger verlangten die Rückzahlung der Kaution und beriefen sich darauf, dass tatsächlich Wohnraummiete vorliege und die vertragliche Mietgestaltung die Schutzregeln des Wohnraummietrechts nicht verdränge. Außerdem hielten sie die Endrenovierungsklausel für unwirksam.
Das Gericht behandelte den Vertrag als Wohnraummiete, sah die Endrenovierungsklausel als unwirksam an und ließ nur die Aufrechnung mit 800 € Miete für März 2020 stehen. Im Übrigen war die Kaution zurückzuzahlen.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Kläger bekamen im Kern Recht, weil das Gericht ein Wohnraummietverhältnis annahm und die Kaution nach § 551 BGB behandelte.
- Die Aufrechnung mit den Renovierungskosten scheiterte, weil die Endrenovierungsverpflichtung als unwirksame formularmäßige Abwälzung von Schönheitsreparaturen bewertet wurde.
- Nur die Aufrechnung mit 800 € für März 2020 blieb bestehen; im Übrigen war der Kautionsrückzahlungsanspruch begründet.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
Die Bezeichnung des Vertrags als Gewerbemietvertrag war nicht maßgeblich; entscheidend war der tatsächliche Wille zur überwiegenden Wohnnutzung.
- 2
Eine Wohngemeinschaft spricht grundsätzlich für Wohnraummiete, wenn eine gewerbliche Nutzung nicht überwiegt.
- 3
Die Sicherheitsleistung war als Kaution im Sinn von § 551 BGB zu behandeln.
- 4
Eine formularmäßige Endrenovierungsverpflichtung führt zur Unwirksamkeit der Abwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Die Vertragsbezeichnung allein reicht nicht, um Wohnraummietrecht zu vermeiden.
- Bei Kautionsabrechnungen sollten Aufrechnungen mit Renovierungskosten nur auf tragfähige, wirksame Anspruchsgrundlagen gestützt werden.
- Eine pauschale Endrenovierungsklausel ist ein hohes Wirksamkeitsrisiko.
Für Mieter
- Auch bei einem als Gewerberaum überschriebenen Vertrag kann Wohnraummietrecht gelten, wenn tatsächlich Wohnnutzung vereinbart war.
- Nach Vertragsende lohnt sich ein Blick auf die Kautionsabrechnung und auf mögliche unwirksame Renovierungsklauseln.
- Eine Aufrechnung des Vermieters mit Renovierungskosten ist nicht automatisch wirksam.