Kaution nach Immobilienverkauf: Verkäufer muss an Käufer herausgeben
- Gericht
- Landgericht Köln
- Datum
- 14.05.2021
- Az
- 14 O 99/20
Kurz gesagt
Der Kläger bekam im entscheidenden Umfang Recht.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Verkäufer und Erwerber einer vermieteten Immobilie stritten über die Herausgabe von Mietsicherheiten.
- 02
Im Erdgeschoss betrieb ein Mieter einen Klavierladen; dafür hatte er eine Kaution gezahlt.
- 03
Der Verkäufer wollte die Auszahlung wegen aus seiner Sicht offener Nebenkostennachforderungen zurückhalten.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Der Kläger kaufte eine vermietete Immobilie in Köln. Zu dem Objekt gehörten unter anderem eine gewerblich genutzte Erdgeschossfläche mit einer Kaution von rund 3.100 € und eine Wohnung im Dachgeschoss mit einer weiteren Kaution von rund 5.300 €.
Im notariellen Kaufvertrag war geregelt, dass der Verkäufer die vorhandenen Mietsicherheiten bei Besitzübergang übergeben sollte. Zugleich verwies der Vertrag auf den gesetzlichen Eintritt des Erwerbers in die Mietverhältnisse und auf die Übergabe der Mietunterlagen.
Der Beklagte behielt die Kaution des Gewerbemieters zurück und berief sich auf angebliche Nachzahlungsansprüche aus Nebenkostenabrechnungen für frühere Jahre. Der Kläger verlangte deshalb Auszahlung der Kaution, Auskunft über die Zinsen und vorgerichtliche Kosten.
Das Gericht gab dem Kläger im entscheidenden Umfang Recht und verurteilte den Beklagten zur Herausgabe der Kaution des Gewerbemieters samt Auskunft über die Zinsen. Die bloßen Nachzahlungsbehauptungen aus früheren Nebenkostenabrechnungen reichten für ein Zurückbehaltungsrecht nicht aus.
Ergebnis
Kurzfazit
- Der Kläger bekam im entscheidenden Umfang Recht.
- Der Beklagte musste die Kaution des Gewerbemieters in Höhe von 3.150 € herausgeben und über die Zinsen Auskunft erteilen.
- Grund: Nach § 566a BGB ist die beim Eigentumsübergang noch vorhandene Mietsicherheit an den Erwerber herauszugeben; streitige Nebenkostennachforderungen reichen dafür nicht aus.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
§ 566a BGB schützt den Erwerber einer vermieteten Immobilie beim Übergang der Mietsicherheit.
- 2
Streitige und nicht rechtskräftig festgestellte Gegenforderungen dürfen die Kaution grundsätzlich nicht mindern.
- 3
Zinsen aus der Anlage der Kaution gehören ebenfalls zur herauszugebenden Sicherheit.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Beim Verkauf vermieteter Objekte Kautionen und Mietunterlagen zum Besitzübergang sauber übergeben.
- Streitige Nebenkostenforderungen nicht eigenmächtig mit der Kaution verrechnen.
- Den Umgang mit Kaution und Zinsen im Kaufvertrag ausdrücklich regeln.
Für Mieter
- Die Kaution bleibt auch nach einem Eigentümerwechsel geschützt.
- Ein bisheriger Vermieter kann sie bei bloß streitigen Forderungen nicht einfach einbehalten.
- Auch die auf die Kaution entfallenden Zinsen können herauszugeben sein.