Kautionsrückzahlung nach Wohnungsrückgabe

Zwischen Vermieterin und Mieterin bestand ein Mietverhältnis über eine Wohnung. Die Mieterin hatte eine Kaution von ... Euro hinterlegt. Im Mietvertrag war sie zu Schönheitsreparaturen sowie zur geräumten und besenreinen Rückgabe verpflichtet. Am 29.01.2020 gab sie die Wohnung zurück; darüber wurde ein Übergabeprotokoll gefertigt. Aus dem Protokoll ergab sich später eine Verrechnungsvereinbarung.

Die Vermieterin beauftragte nach der Rückgabe eine Firma mit einer Grundreinigung, für die ... Euro brutto berechnet wurden. In ihrer Kautionsabrechnung vom 15.06.2020 zog sie zunächst vermeintliche Mietrückstände ab. Nach Klageeinreichung erteilte sie außerdem die Betriebskostenabrechnung für 2019 und erklärte insoweit die Verrechnung mit der Klageforderung. Sie meinte, die Wohnung habe bei Übergabe renoviert gewirkt; die Dusche sei verkalkt und verkeimt gewesen, und eine Fristsetzung sei entbehrlich gewesen.

Die Mieterin widerrief ihre Erklärungen aus dem Übergabeprotokoll mit Schreiben vom 21.09.2020 und in der Klageerwiderung. Sie behauptete, die Wohnung selbst gereinigt zu haben, und verwies auf Schimmel durch Wasserschäden, eine Kalkschicht an der Einbauküche, schmutzigen Teppich in der Kammer sowie Mängel am Abfluss und im Bad. Außerdem hielt sie die Miete für November 2019 bis Januar 2020 für um 50 % gemindert.

Das Gericht wies die Klage ab und gab der Widerklage jedenfalls teilweise statt. Die Verrechnungsvereinbarung aus dem Übergabeprotokoll half der Vermieterin nach dem wirksamen Widerruf nicht weiter, weil die Belehrung fehlte und der Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen worden war. Für die Reinigungskosten verneinte das Gericht einen Anspruch aus § 280 Abs. 1 BGB; die Vermieterin habe keine Nacherfüllungsfrist gesetzt und keine endgültige Erfüllungsverweigerung dargetan. Deshalb bestand ein Anspruch der Mieterin auf Rückzahlung jedenfalls eines Teils der Kaution.