Keine Aufrechnung mit Schaden am Gemeinschaftseigentum gegen Mietkautionsrückforderungsanspruch
- Gericht
- AG München
- Datum
- 26.03.2021
- Az
- 414 C 22283/20
Kurz gesagt
Die Klägerin bekam die restliche Kaution zugesprochen.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Eine Mieterin verlangte die Rückzahlung der restlichen Mietkaution.
- 02
Der Vermieter wollte mit einem behaupteten Schaden am Treppenhaus gegen die Kautionsforderung aufrechnen.
- 03
Streitpunkt war, ob der Vermieter dafür überhaupt die richtige Anspruchsberechtigung hatte.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Die Klägerin war von 2005 bis Ende Juli 2020 Mieterin einer Wohnung des Beklagten. Im Mietverhältnis hatte sie eine Mietsicherheit gestellt, über die nach Rückgabe der Wohnung abzurechnen war. Nach ihrem Auszug verlangte sie die Rückzahlung der Restkaution nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten.
Der Beklagte zahlte die Kaution nicht vollständig aus. Er berief sich darauf, beim Umzug der Klägerin seien im Treppenhaus Schäden entstanden, deren Beseitigung er mit der Kaution verrechnen dürfe. Die Hausverwaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft verlange von ihm eine Renovierung des Treppenhauses.
Die Klägerin bestritt, dass ihre Umzugshelfer einen Schaden verursacht hätten. Sie hielt den Vortrag zu den Treppenhausschäden zudem für nicht ausreichend konkret und forderte den Beklagten nach der Kautionsabrechnung mehrfach zur Zahlung auf.
Für das Gericht war deshalb nicht nur relevant, ob es tatsächlich Schäden gab. Vorentscheidend war, ob der einzelne vermietende Wohnungseigentümer überhaupt eine Forderung wegen Schäden am gemeinschaftlichen Treppenhaus gegen die Mieterin geltend machen und mit der Kaution aufrechnen konnte.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Klägerin bekam die restliche Kaution zugesprochen.
- Grund: Ein Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung von Gemeinschaftseigentum steht nach § 9a Abs. 2 WEG der rechtsfähigen GdWE zu, nicht dem einzelnen Vermieter.
- Die vom Beklagten erklärte Aufrechnung und das Zurückbehaltungsrecht gingen deshalb ins Leere.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
Die Kaution kann nur mit einer durchsetzbaren Gegenforderung aus dem Mietverhältnis oder einer berechtigten Verwertungsforderung belastet werden.
- 2
Bei Schäden am Gemeinschaftseigentum fehlt dem einzelnen Wohnungseigentümer regelmäßig die Prozessführungsbefugnis für die Gegenforderung.
- 3
Für die Kautionsabrechnung genügt nicht jede behauptete Schadensposition; die Anspruchsberechtigung muss passen.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Gegenforderungen wegen Schäden am Gemeinschaftseigentum sollten über die GdWE geltend gemacht werden.
- Eine Kautionskürzung braucht eine eigene, wirksame Gegenforderung des Vermieters.
Für Mieter
- Eine Kautionsrückforderung kann auch dann durchsetzbar sein, wenn der Vermieter auf Gemeinschaftseigentum verweist.
- Bei Einbehalt der Kaution lohnt sich die Prüfung, wem der angebliche Schadensersatzanspruch überhaupt zusteht.