Tageweise Untervermietung an Touristen
- Gericht
- AG Hamburg
- Datum
- 29.08.2023
- Az
- 21 C 17/23
Kurz gesagt
Der Vermieter bekam Recht: Das Mietverhältnis war durch die fristlose Kündigung vom 07.12.2022 beendet.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Ein Mieter vermietete seit Jahren ein Zimmer seiner Wohnung tageweise an wechselnde Personen weiter.
- 02
Der Vermieter hielt die Nutzung für unbefugt und erklärte erst eine fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung, später erneut fristlos und hilfsweise ordentlich.
- 03
Streitpunkt war, ob eine ältere telefonische Untermieterlaubnis auch die tageweise Vermietung an Touristen über eine Internetplattform deckte.
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Die Parteien verbindet ein Mietvertrag über eine Hamburger Wohnung aus dem Jahr 2004. Die Nettokaltmiete betrug 856,18 € monatlich. Der Vermieter hatte die Wohnung von seinem Vater erworben und führte das Mietverhältnis mit dem Mieter fort. Seit 2014 vermietete der Mieter ein Zimmer zunächst an Fotomodels und später tageweise an wechselnde Touristen.
Die Vermieterseite hielt diese Nutzung für unbefugt. Nachdem der Vermieter über eine Anzeige auf das Angebot aufmerksam geworden war, erklärte er mit Schreiben vom 24.11.2022 fristlos und hilfsweise ordentlich die Kündigung wegen unbefugter Weitergabe an Dritte. Als bis Anfang Dezember keine Rückgabe erfolgte und die Vermieterseite das Angebot weiter online sah, folgte am 07.12.2022 eine erneute fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung.
Die Mieterseite widersprach und machte geltend, die Schreiben erst am 09.12.2022 im Briefkasten gefunden zu haben. Außerdem habe eine frühere Verwalterin telefonisch eine Untervermietung erlaubt. Nach dem Vortrag des Mieters sei die spätere tageweise Vermietung an Touristen nur eine Fortsetzung der bisherigen Nutzung gewesen.
Das Gericht hörte den Mieter persönlich an und gab der Vermieterseite Recht. Es wertete das erste Kündigungsschreiben als Abmahnung nach § 140 BGB und hielt die spätere Kündigung für wirksam. Eine etwaige frühere Erlaubnis habe sich nur auf die Untervermietung an Fotomodels bzw. bekannte Personen bezogen und nicht auf die laufend wechselnde touristische Kurzzeitvermietung; deshalb sei die Gebrauchsüberlassung unbefugt und erheblich gewesen.
Ergebnis
Kurzfazit
- Der Vermieter bekam Recht: Das Mietverhältnis war durch die fristlose Kündigung vom 07.12.2022 beendet.
- Grund: Der Beklagte hatte die Wohnung bzw. einen Teil davon unbefugt an Dritte überlassen; eine mögliche frühere Erlaubnis bezog sich nur auf die Untervermietung an Fotomodels und nicht auf die tageweise Vermietung an Touristen.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann eine fristlose Kündigung tragen, wenn der Mieter die Mietsache unbefugt Dritten überlässt.
- 2
Eine frühere Erlaubnis zur Untervermietung gilt nicht automatisch für eine spätere tageweise Vermietung an Touristen über eine Plattform.
- 3
Eine unwirksame Kündigung kann im Einzelfall als Abmahnung ausgelegt werden.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Eine klare Abmahnung kann später für eine Kündigung wichtig sein, wenn zuerst nur eine unzureichende Kündigung ausgesprochen wurde.
- Bei Untervermietung an Touristen sollte genau festgehalten werden, wofür eine Erlaubnis erteilt wurde und wofür nicht.
Für Mieter
- Eine alte Untervermietungserlaubnis sollte nicht ohne Weiteres auf eine spätere touristische Kurzzeitvermietung übertragen werden.
- Wer die Art der Untervermietung ändert, sollte die Erlaubnis vorher ausdrücklich neu einholen.