Schönheitsreparaturklausel wegen zu weiter Abwälzung unwirksam
- Gericht
- AG Hamburg
- Datum
- 28.06.2023
- Az
- 49 C 104/21
Kurz gesagt
Die Mieter bekamen im Wesentlichen Recht und erhielten die Kaution zurück.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Rückzahlung einer Mietkaution nach Wohnungsrückgabe
- 02
Streit über angebliche Renovierungs- und Schadensersatzforderungen des Vermieters
- 03
Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel mit Pflicht zum Streichen von Versorgungsleitungen
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Nach dem Ende des Wohnraummietverhältnisses vom 01.01.2012 bis zum 31.07.2020 verlangten die Mieter die Rückzahlung der Kaution nebst Zinsen. Streitpunkt war, ob der Vermieter damit Forderungen verrechnen durfte.
Der Vermieter machte Renovierungs- und Schadensersatzforderungen geltend. Er verwies auf zerkratzte Fensterbänke, Heizkörper, Dielenboden, Fußleisten und Türen sowie auf Arbeiten, die nach seiner Darstellung Abschleifen, Lackieren, Spachteln und Versiegeln erfordert hätten.
Die Mieter hielten dem entgegen, die Wohnung sei vertragsgemäß zurückgegeben worden. Ein Parteigutachten bestätige dies; die beanstandeten Zustände seien Folge des vertragsgemäßen Wohnverhaltens beziehungsweise normaler Abnutzung.
Das Gericht gab der Widerklage im Wesentlichen statt und verneinte Schadensersatzansprüche des Vermieters, weil es sich um Veränderungen im Rahmen des vertragsgemäßen Wohngebrauchs gehandelt habe oder eine vertragswidrige Nutzung nicht nachgewiesen sei. Zugleich hielt es die Schönheitsreparaturklausel für unwirksam, weil sie das Streichen von Versorgungsleitungen erfasse und bei den Fenstern nicht klar nur einen Anstrich von innen verlange; auch die Formulierung „handwerksgerecht“ bewertete es als problematisch.
Ergebnis
Kurzfazit
- Die Mieter bekamen im Wesentlichen Recht und erhielten die Kaution zurück.
- Grund: Die geltend gemachten Schäden beruhten nach dem Gericht überwiegend auf vertragsgemäßer Nutzung bzw. normaler Abnutzung.
- Zusätzlich hielt das Gericht die Schönheitsreparaturklausel wegen zu weiter Abwälzung für unwirksam.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
§ 551 BGB: Anspruch auf Rückzahlung der Kaution nach Wegfall des Sicherungszwecks
- 2
§ 538 BGB: Schäden aus vertragsgemäßem Gebrauch sind nicht ersatzfähig
- 3
Eine Klausel, die auch das Streichen von Versorgungsleitungen verlangt, überschreitet die zulässige Abwälzung von Schönheitsreparaturen
- 4
Die Formulierung zum Streichen der Fenster „von innen“ war nach dem Gericht nicht hinreichend klar
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Renovierungsklauseln müssen sich eng an den zulässigen Begriff der Schönheitsreparaturen halten.
- Wer Schäden behauptet, sollte die vertragswidrige Ursache und den Zustand bei Übergabe sorgfältig belegen.
- Für Kautionsverrechnungen reicht ein pauschaler Abzug nicht; die Gegenforderung muss tragfähig dargelegt sein.
Für Mieter
- Bei Rückforderungen der Kaution lohnt ein Blick auf die Renovierungsklausel und auf mögliche Überdehnungen.
- Normale Gebrauchsspuren sind nicht automatisch ein Schadensersatzfall.
- Ist die Wohnung schon unrenoviert oder nur ordentlich, aber nicht frisch renoviert übergeben worden, kann das für Renovierungspflichten wichtig sein.