Betriebskostenabrechnung: Wirtschaftlichkeitsgebot und Verbrauchswerte
- Gericht
- LG Hamburg, 34. Zivilkammer
- Datum
- 03.07.2023
- Az
- 334 S 1/21
Kurz gesagt
Der Vermieter behielt recht, weil die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hatte.
Fallrahmen
Worum ging es?
- 01
Streit über die Betriebskostenabrechnung 2017 eines gemischt genutzten Mietobjekts mit Wohn- und Gewerbeflächen
- 02
Beanstandet wurden unter anderem Hausmeister-, Hausreinigungs-, Rauchwarnmelder-, Schädlingsbekämpfungs-, Mülltonnentransport- und Winterdienstkosten
- 03
Außerdem ging es um die Verteilung der Kosten, den Wasserverbrauch und ein Kürzungsrecht bei der Warmwassererfassung
Lesepfad
Von Sachverhalt zu praktischer Bedeutung
Sachverhalt
Der Fall
Das Amtsgericht hatte den Beklagten aus der Betriebskostenabrechnung 2017 zur Zahlung von rund 2.800 € nebst Zinsen verurteilt. Gegen dieses Urteil legte der Mieter Berufung ein.
Der Beklagte griff mehrere Kostenpositionen an, darunter Hausmeister, Hausreinigung, Rauchwarnmelder, Schädlingsbekämpfung, Mülltonnentransport und Winterdienst. Er hielt die Kosten für unwirtschaftlich und störte sich daran, dass der Vermieter jeweils gesonderte Verträge mit einer GmbH abgeschlossen hatte, deren Inhaber und Geschäftsführer er selbst war.
Außerdem beanstandete der Mieter fehlende Leistungsnachweise. Aus seiner Sicht sei nicht ausreichend dargelegt, welche Arbeiten tatsächlich erbracht worden seien. Das Landgericht stellte dem die Grundsätze zu Dienstleistungsverträgen mit Gesamtvergütung und zur Darlegungslast des Mieters gegenüber.
Weitere Einwände betrafen die Verteilung der Kosten zwischen Gewerbe und Wohnungen sowie die angesetzten Wasser- und Warmwasserverbräuche. Im Berufungsverfahren ging es deshalb nicht um eine einzelne Abrechnungsposition, sondern um Wirtschaftlichkeitsgebot, Flächenschlüssel, Substantiierungspflichten und Verbrauchserfassung zugleich.
Ergebnis
Kurzfazit
- Der Vermieter behielt recht, weil die Berufung keine Aussicht auf Erfolg hatte.
- Die Kammer sah keinen ausreichend konkreten Vortrag dazu, dass die Betriebskostenpositionen unwirtschaftlich oder die Verbrauchswerte falsch gewesen seien.
- Nur bei der nach § 9 Abs. 2 HeizKV ermittelten Warmwassermenge blieb es bei einem 15-prozentigen Kürzungsrecht nach § 12 HeizKV.
Einordnung
Warum ist das relevant?
- 1
Bei bereits vor Mietbeginn geschlossenen Dienstleistungsverträgen liegt ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot allenfalls in einer fehlenden Kostenkontrolle.
- 2
Wer sich auf einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot beruft, trägt die Darlegungs- und Beweislast.
- 3
Ein pauschales Bestreiten von Verbrauchswerten reicht nicht, wenn der Mieter die Ablesegeräte kontrollieren konnte.
- 4
Die Verteilung der Kosten zwischen Wohnen und Gewerbe nach Flächenanteilen hielt die Kammer hier für zulässig.
- 5
Wird die Wärmemenge für Warmwasser ohne Wärmezähler nur errechnet, kommt ein Kürzungsrecht nach § 12 HeizKV in Betracht.
Anwendung
Was heißt das praktisch?
Für Vermieter
- Bei bestehenden Dienstleistungsverträgen sollte die Kostenkontrolle dokumentiert werden.
- Gemischt genutzte Objekte sollten die Verteilungsschlüssel und die Berechnung der Anteile klar ausweisen.
- Für Heiz- und Warmwasserkosten sollten die zugrunde liegenden Mess- oder Berechnungswege nachvollziehbar sein.
Für Mieter
- Ein Einwand gegen Wirtschaftlichkeit braucht konkrete Anhaltspunkte und Vergleichstatsachen.
- Wer Verbrauchswerte angreift, sollte die eigenen Alternativwerte oder die Fehlerquelle konkret benennen.
- Bei Warmwasser ohne Wärmezähler kann das 15-prozentige Kürzungsrecht nach § 12 HeizKV ein Thema sein.